Italia ancora in bolla immobiliare. A Milano casa costa triplo che a Berlino

23 maggio 2016, di Laura Naka Antonelli

ROMA (WSI) – L’Italia versa ancora in una bolla immobiliare: basta guardare ai prezzi, con i prezzi di una casa a Milano che a volte sono più un triplo quelli di una casa a Berlino. E’ quanto si evince da un’analisi messa a punto da Francesco Maria Esposito, urbanista e architetto, founder partner di World – Law, Economics & Architecture, autore del Libro “Edificabilità bene comune” (Cacucci Editore, Bari). Analisi che sarà presentata al Festival dell’Economia di Trento “I luoghi della crescita”, e che presenta una proposta concreta.

Così Esposito:

“Lo squilibrio tra redditi e costi abitativi ha contribuito a generare una bolla immobiliare globale con effetti devastanti: a Roma, come a Milano, oggi una casa costa mediamente più del triplo che a Berlino. Questi costi sono gonfiati dalla speculazione fuori controllo della rendita fondiaria urbana e bisogna ridurli per liberare risorse necessarie ad aumentare i consumi”.

Per uscire dalla crisi italiana, Esposito propone una economia immobiliare che sia libera dalle speculazioni e la realizzazione di un piano abitativo pluriennale nazionale, a costo zero per lo Stato, con un consumo di suolo quasi nullo, in grado di assicurare 480.000 alloggi in 10 anni a prezzi convenzionati.

“I paesi che hanno risentito meno della crisi come Germania, Austria, Danimarca e Paesi Bassi sono quelli che hanno avuto, nel tempo, la capacità di programmare lo sviluppo dell’edilizia abitativa pubblica (social housing), tutelando l’urbanistica dalla speculazione”. L’esperto fa invece notare le difficoltà in cui si imbattono tuttora paesi come l’Italia, ma anche il Portogallo, l’Irlanda, la Grecia, e la Spagna (insomma, i cosiddetti PIIGS) – che hanno invece lasciato completamente libero il mercato immobiliare senza per altro favorire nessuna politica di social housing – e che sono tutti paesi in forte crisi economica.

Non si può non affrontare il problema in un contesto in cui, nel caso specifico italiano, la casa rappresenta la principale voce di spesa per ben il 70% degli italiani e, in quanto tale, drena liquidità alle famiglie e all’economia domestica in generale.

Se il suolo fosse considerato un bene comune, al pari dell’acqua, come in Germania, i costi di locazione abitativa, che intaccano oggi il 65% della busta paga degli italiani, potrebbero scendere in modo esponenziale. Dal 1963 fino al 1985 il costo per una locazione o per una rata di mutuo in Italia incideva solo per il 20% su uno stipendio medio”.

L’analisi fa riferimento ai risultati di un sondaggio sui primi desideri dei giovani in Italia, compilato dall’Istituto Ixè, che ha messo in evidenza come un italiano su quattro, di età compresa tra i 18 e i 34 anni abbia il sogno di acquistare una casa. Però lo studio mette anche in risalto che in Italia il 75% dei giovani tra i 16 e i 34 anni vive con i genitori e due terzi di questi (51%) non lo fa per libera scelta, ma perché non può permettersi un alloggio.

Cosa fare allora? Per Esposito:

“il terreno edificabile deve diventare, al pari dell’acqua e l’aria, un bene prezioso per la collettività e deve essere lo Stato a fissare il prezzo di vendita e di affitto delle case. Questo permetterebbe di frenare la speculazione immobiliare, origine dell’attuale crisi economica, e, a catena, diminuire la disoccupazione, aumentare il PIL, ridurre debito pubblico e ricondurre il Paese su un sentiero di crescita sostenibile”.

Il punto è che “spesso i governi sono concentrati sulla stabilità del debito pubblico e perdono di vista il fatto che quel che conta è la crescita che dipende – e sempre più dipenderà – dalla stabilità del privato. La speculazione sulla rendita fondiaria, penalizzando le famiglie, accresce il debito privato inquinando di fatto l’ambiente socio-economico, l’intero ciclo globale. Con un mercato immobiliare senza regolamentazione non si possono generare economie stabili. E’ necessario separare l’attività produttiva “del costruire” dalla speculativa sul “poter costruire”.

Esposito spiega che tutti i paesi più virtuosi dell’Eurozona, oltre ad una politica di regolamentazione immobiliare, vantano una percentuale di social housing compresa tra il 25 al 35% delle case abitate, a fronte di una media dei PIIGS del 4%. “Questa carenza di social housing è un altro segnale di una politica abitativa che lascia ancora più margine alla speculazione”.

L’autore propone nel libro un piano abitativo pluriennale nazionale da circa 120 miliardi a costo zero per lo Stato, in grado di assicurare 480.000 abitazioni di cui:

240.000 convenzionate a 2000 €/mq (50% volumi residenziali) dove ognuno può acquistarne liberamente;
120.000 garantite a 1500 €/mq (25% volumi residenziali) destinate a giovani e precari;
120.000 non profit a 1000 €/mq (25% volumi residenziali) destinate a persone con reddito imponibile non superiore a 15 mila euro.

Un progetto ambizioso che, secondo Esposito, si tradurrebbe anche nella creazione di fino a 500.000 nuovi posti di lavoro nel settore delle costruzioni e nell’indotto, e comporterebbe un consumo di suolo quasi nullo mediante la logica del riciclo e della riqualificazione delle aree. Inoltre il progetto prevede norme precise sia per l’acquisto – il cui costo verrebbe equiparato ai costi di costruzione ed ai redditi – sia per la locazione, attraverso misure simili a quelle della legge tedesca sul caro-affitti, che prevede un aumento massimo definito e controllato entro il 10% della media dell’area in 5 anni, estendibile a tutte le abitazioni già esistenti.

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