Lo scorso 14 marzo il Parlamento Europeo ha dato il via libera alla direttiva case green, volta a favorire l’efficienza energetica degli edifici in Europa con l’obiettivo di raggiungere le emissioni zero.
Il testo, che prevede il passaggio per le abitazioni almeno in classe energetica E entro il 2030 e in classe D entro il 2033 con esenzioni e una certa discrezionalità nell’applicazione, sarà negoziato in vista dell’approvazione definitiva del provvedimento in autunno.
Il governo italiano è però contrario.
Classe energetica: dipende dalla tipologia e dalla zona dell’immobile
Il fatto che almeno tre quarti degli edifici residenziali oggi abbia una classificazione peggiore della D e quindi in teoria andrebbe ristrutturato è già noto da tempo.
Dall’ultimo Osservatorio del mercato immobiliare di Fiaip, la Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali, realizzato in collaborazione con I-com e con Enea, emerge però che le prestazioni energetiche degli immobili cambiano molto a seconda della tipologia e della fascia di mercato in cui si collocano.
Condomini
Ad esempio dall’analisi delle certificazioni energetiche (obbligatorie quando si mette in vendita o in locazione una casa) presentate nel 2022 emerge che in condominio ben l’80% delle abitazioni non arriva alla classe energetica D e nel 59% dei casi nemmeno alla classe E, che consentirebbe almeno di saltare il primo step al 2030.
Villette
I proprietari di villette a schiera invece hanno già una casa in classe D o migliore nel 34% dei casi, dato che scende al 30% tra chi possiede un’abitazione indipendente.
Posizione dell’immobile
Ancora più nette le differenze dovute alla posizione dell’immobile.
Nelle aree di pregio il 50% ha già ora una classificazione D o migliore e, siccome la direttiva nella versione attuale prevede eccezioni per gli edifici di particolare valore storico e artistico, la quota di immobili che sfuggirebbero alle maglie di Bruxelles è ancora più alta.
I dati peggiorano drasticamente già nelle aree semicentrali, con il 78% sotto la classe D, e diventano allarmanti nelle periferie estreme, dove in genere abitano persone che farebbero più fatica a ristrutturare casa senza un forte incentivo pubblico: l’87% degli edifici ha prestazioni energetiche pessime.
In un periodo che vede prospettive poco brillanti per il mercato immobiliare e mutui più cari e più difficili è chiaro che saranno questi i primi immobili a deprezzarsi.
Tassi dei mutui più bassi per le case green
A proposito di mutui, una identificazione precisa degli immobili green cambierebbe molto anche il mercato dei finanziamenti.
Già oggi i tassi effettivi dei mutui destinati alle case green sono più bassi fino a 30 centesimi rispetto a quelli per le case energivore. La direttiva UE porterà ad ampliare questo gap poiché la garanzia costituita da un immobile a basso consumo è più solida e la banca, a fronte del minor rischio, può proporre un prezzo minore.
La classificazione energetica non è un fattore deciso nell’acquisto di un immobile
La consapevolezza di quanto sia importante puntare su una casa a ridotti consumi è molto cresciuta nell’ultimo anno, complice l’impennata dei costi delle bollette. Solo però nel 4% dei casi, secondo l’Osservatorio Fiaip, è il fattore che principalmente determina la decisione di acquistare. Fattore che ancora oggi in quasi la metà dei casi è rappresentato dall’ubicazione dell’immobile e in quasi il 30% dalla sua tipologia.
A sottovalutare l’importanza della classificazione energetica è soprattutto chi mette in vendita la casa: solo nel 45% dei casi ritiene impatti sul prezzo di vendita mentre per il 56% di chi vuol comprare è un fattore rilevante anche se non decisivo: infatti nel 37% dei casi si rinuncia a comprare quando la buona classificazione energetica porta a chiedere un prezzo più alto di quello di zona.
Case green, italiani consapevoli ma poveri
Da una parte il mercato negli ultimi cinque anni ha in qualche modo anticipato la direttiva UE sulle case green.
Lo si ricava da uno studio compiuto da immobiliare.it Insights, secondo il quale chi nel 2017 ha comprato una casa in classe E, F o G ha visto il proprio immobile perdere di valore, passando dai quasi 2.000 euro al metro quadro di media a poco più di 1.800, con una diminuzione dell’8%.
Le abitazioni con prestazioni al top si sono rivalutate del 2%, mentre quelle delle classi da B a D, che in genere vengono definite di media efficienza, sono aumentate del 5%. Cinque anni fa il costo di questi immobili superava quello delle abitazioni di classe peggiore solo del 5% ma consentiva di risparmiare il 21% rispetto alla classe A. Oggi le case di classe A costano il 19% in più rispetto a quelle di classe media ma il divario di prezzo con quelle a basse prestazioni è salito al 32%.
Dall’altra però, come emerso da una ricerca di Changes Unipol elaborata da Ipsos, solo l’8% degli italiani sarebbe disposto a effettuare opere di efficientamento energetico per adeguarsi alla direttiva UE sulle case green. Inoltre, il 52% non è a conoscenza della classe energetica della propria abitazione, a testimonianza di come sia opportuno fornire agli italiani un quadro più completo e specifico dello stato del proprio edificio e dei vantaggi derivanti da attività di efficientamento green.
La stretta sui bonus peggiora la situazione
A questo si aggiunge la stretta sui bonus edilizi: quasi 1 italiano su 4 (23%) ritiene che nei prossimi 12 mesi non effettuerà lavori di efficientamento energetico a causa delle minori agevolazioni, mentre 1 su 3 non si farà bloccare dalla riduzione delle agevolazioni.
Per contro, negli ultimi 3 anni, un italiano su cinque (21%) ha eseguito lavori di ristrutturazione finalizzati all’efficientamento energetico. Tra chi ha effettuato ristrutturazioni o lavori, quasi l’80% è ricorso a bonus e agevolazioni, in particolare alla detrazione fiscale del 50% (34% tra chi ha fatto lavori). Seguono un 28% che ha fruito dell’Ecobonus al 65% e un 27% del Superbonus al 110%.
Oltre allo stop di cessione del credito e sconto in fattura nell’ambito del Superbonus, con l’approvazione della direttiva sulle case green rischiano il blocco anche il bonus sulle caldaie a gas, che permette di ottenere indietro fino al 65% della spesa per l’installazione di un dispositivo a condensazione, e gli altri bonus casa attualmente attivi (bonus casa, bonus mobili, bonus giardini, ecobonus, sismabonus), eccetto per chi ha un reddito basso.
Tuttavia, è molto probabile che non spariranno definitivamente, ma cambieranno configurazione, per meglio recepire le nuove tecnologie volte all’efficientamento energetico.
