Mutuo: tassi fissi e variabili in rialzo. La soluzione passa dal Cap

19 Maggio 2022, di Alessandra Caparello

L’era del mutuo a tassi bassi volge al termine. Complice l’inflazione che non arresta la sua morsa e la guerra in corso in Ucraina con tutte le conseguenze che sta producendo sull’economia e i mercati, si è decisamente velocizzato il rialzo dei tassi di interesse rendendo decisamente più cari i mutui a tasso fisso.

Ma anche per i mutui a tasso variabile la situazione non è rosea e anch’essi potrebbero subire un rincaro. Così è quanto segnala l’Osservatorio MutuiSupermarket, il motore di ricerca e comparazione mutui gestito da FairOne.

Correzioni al rialzo – rileva l’Osservatorio – sono determinate anche dagli aggiustamenti degli spread da parte delle banche. In generale, tutte le banche stanno innalzando i tassi, alcune anche in modo significativo: è quello che ci si aspetta nel corso dell’anno, se, come è probabile, la Bce dovesse optare per un aumento dei tassi di interesse. La politica monetaria della Bce al momento non è mutata di molto, ma chiaramente subirà dei cambiamenti che sono previsti nei prossimi mesi. Nel terzo trimestre 2022 cesseranno gli acquisti di titoli di stato europei da parte della Bce, ponendo fine al lungo periodo di tassi negativi e successivamente potremmo anche assistere ad un aumento del tasso Bce al fine – si legge nel report – di ostacolare l’aumento dell’inflazione.

Mutuo a tasso variabile con cap: cos’è e cosa significa

La soluzione sui mutui potrebbe risiedere nel mutuo a tasso variabile con cap, ovvero un mutuo a tasso variabile che preveda contrattualmente un tasso di interesse massimo che non può essere superato.

Come precisa Mutuisupermarket, Cap, “capped rate” dall’inglese “tasso limitato” è un mutuo a tasso variabile a cui viene posto un limite di tasso oltre al quale la rata non può andare. Questo limite viene pre-accordato e specificato nell’atto di mutuo.Questo tipo di finanziamento è una variante dei mutui a tasso variabile, e come tale è legato all’Euribor, per cui soggetto a fluttuazioni legate all’andamento del mercato finanziario.

Come funziona il mutuo tasso variabile con Cap? Tale mutuo fissa un tetto massimo di interessi, ciò vuol dire che anche se il tasso variabile sale oltre il tasso prefissato, specificato nell’atto di mutuo, il mutuatario paga solo fino alla soglia prestabilita. In questo modo, il mutuatario ha la garanzia di una rata massima certa. Ovviamente tanto più è bassa la soglia del Cap tanto più il mutuo risulta tutelante dai futuri aumenti dei tassi per il mutuatario. Il Cap protegge dagli aumenti eccessivi del costo del denaro, ma rappresenta una protezione significativa ed efficace solo nel caso in cui il Cap sia fissato non oltre il 3%.

Come capire quando un mutuo variabile con cap è vantaggioso? Tale tipologie di mutuo è ideale per chi vuole beneficiare dei vantaggi di un tasso variabile senza incorrere nel rischio di un’impennata improvvisa dei tassi di interessi. Per capire se questo tipo di mutuo può essere conveniente occorre prendere in considerazione i TAN (tasso annuo nominale) ovvero il tasso di interesse calcolato su base annua applicato dalle banche sull’importo lordo di un mutuo o, più in generale ad un finanziamento.  In linea generale il mutuo con cap diventa vantaggioso quando si stipula un mutuo di  lunga durata, in quanto su lungo termine non si può prevedere l’andamento dei tassi  e il mercato è sottoposto a continue oscillazioni ed i tassi sono in rialzo. Per quanto riguarda gli svantaggi, il primo è legato allo spread che fa alzare il taeg dando un tasso iniziale più alto rispetto da un tasso variabile classico. Poi vi sono banche che oltre a fissare un tasso massimo fissano anche un tasso minimo sotto il quale la rata non potrà scendere e infine occorre prestare attenzione al tetto massimo fissato dalla banca.

Una soglia troppo elevata, di fatto non raggiungibile dal TAN, non presenta utilità ma solo un costo del finanziamento superiore.

Come rileva l’analisi di MutuiSupermarket infine, i primi tre migliori mutui a tasso variabile hanno un Taeg tra lo 0,45% e lo 0,70%, i migliori prodotti a tasso fisso con scadenza a 20 anni oscillano tra l’1,87% e il 2,08%, corrispondenti a un divario di m80-90 euro al mese su 140 mila euro di finanziamento.  Nel mezzo si collocano appunto i mutui con cap oggi a un costo (sempre i primi tre) tra 0,93% e 2%. Al momento l’offerta però è ancora scarsa e di fatto, secondo le rilevazioni di MutuiSupermarket, li propongono solo Credit Agricole,  Bper Banca, Unicredit e Bnl.