Comprare casa tramite un’asta immobiliare conviene?

di Pierpaolo Molinengo
7 Agosto 2023 14:22

Partecipare ad un’asta immobiliare può costituire un’ottima opportunità per riuscire ad acquistare una casa accedendo ad una serie di vantaggi. Sicuramente uno dei principali è il risparmio: in alcuni casi è possibile, infatti, riuscire a comprare un immobile con un prezzo ribassato del 25/30% rispetto al valore di mercato.

Scegliere di partecipare ad un’asta immobiliare è sempre possibile, ma è opportuno muoversi adottando qualche piccolo accorgimento, in modo da riuscire ad effettuare un affare. Ricordiamo che le caratteristiche degli immobili venduti all’asta sono sempre trasparenti: viene, infatti, effettuata una perizia prima che venga messo in vendita. Ma cerchiamo di capire come sia possibile effettuare questo investimento.

Immobili all’asta: le tendenze del 2023

Acquistare una casa tramite un’asta immobiliare? Perché no! Nel periodo compreso tra il 1° gennaio ed il 30 giugno 2023 sono stati messi all’asta qualcosa come 59.816 lotti, ossia 17.840 in meno rispetto allo stesso semestre 2022. Complessivamente il valore base d’asta degli asset messi in vendita ammonta a 8.293.131.867,15 euro. La possibilità di offerta minima risulta essere pari a 6.403.623.305,97 euro, per un valore medio di 138.644,04 euro.

A seguito della ripresa delle normali attività all’interno dei tribunali dopo lo stop determinato dal Covid 19, il calo degli immobili messi all’asta può essere determinato da due fattori:

  • avvenute aggiudicazioni;
  • l’adozione di soluzioni alternative alla messa in vendita coattiva.

Uno studio effettuato dall’Associazione TSEI ha messo in evidenza che nel corso del 2022 le procedure chiuse sono aumentate del 10% rispetto al 2021. Il 35% sono state chiuse dalle parti stragiudizialmente prima della fase di vendita.

Andando a dare uno sguardo alla distribuzione geografica degli immobili che sono finiti all’asta, viene confermata la concentrazione che era stata registrata nel 2022 e che vede in testa le seguenti regioni:

  • Lombardia;
  • Sicilia;
  • Lazio;
  • Campania;
  • Toscana.

Le sole cinque regioni Lombardia, Sicilia, Lazio, Campania e Toscana, annoverano un numero di lotti rappresentante il 50% dei complessivi in vendita.

Cos’è e come funziona l’asta immobiliare

Senza dubbio le aste immobiliari costituiscono un’occasione per comprare una casa ad un prezzo conveniente, che può portare l’acquirente a risparmiare sino al 30% rispetto al normale prezzo di mercato.

Ma in cosa consistono le aste immobiliari? Sono, in estrema sintesi, la vendita forzata della proprietà di un privato o di un’impresa, che si è reso colpevole di un’insolvenza nei confronti di un creditore. Le aste immobiliari sono costituite da alcuni elementi fondamentali, tra i quali rientrano:

  • la perizia, nella quale vengono inseriti tutti i dati relativi dell’immobile e il prezzo base di vendita stabilito dal perito scelto dal giudice;
  • l’ordinanza di vendita, attraverso la quale sono stati definiti i termini e le condizioni di vendita;
  • il custode giudiziario, ossia colui che è stato designato dal giudice per la conservazione ed amministrazione del bene;
  • l’avviso di asta, che è il documento pubblico che contiene le informazioni relative all’asta, come luogo, data, ora e prezzo base.

Come partecipare ad un’asta immobiliare

Sostanzialmente esistono due diverse modalità di asta immobiliare: senza incanto e con incanto. Per le aste senza incanto, i soggetti che hanno intenzione di partecipare, entro il termine di acquisto, devono far pervenire le loro offerte, che devono essere contenute all’interno di una busta sigillata. Al suo interno deve essere indicata la cifra, la modalità di pagamento e tutti gli elementi che possono risultare utili per valutare l’offerta presentata. È necessario, inoltre, lasciare un acconto del 10% della somma che si intende offrire. Le buste vengono aperte alla presenza dei partecipanti: nel caso in cui una proposta dovesse essere ritenuta valida, viene finalizzata la vendita e assegnata la proprietà. Nel caso in cui le offerte ritenute idonee siano più di una, viene richiesta un’offerta tra le parti interessate, basandosi sul prezzo migliore ricevuto.

Discorso diverso, invece, è l’asta con incanto, che risulta essere un’asta immobiliare pubblica a cui possono partecipare tutti gli offerenti. Si procede con questa particolare modalità nel momento in cui l’asta senza incanto non abbia avuto un esito positivo. In questo caso le offerte vengono fatte pubblicamente: ogni partecipante ha la possibilità di lanciare un’offerta migliore rispetto all’ultima dichiarata.

Ma come vengono effettuate le offerte? In modalità cartacea o telematica. Lo svolgimento dell’asta immobiliare viene scelta dal giudica e può essere:

  • asta sincrona: le offerte possono essere inviate unicamente tramite PEC e i rilanci, durante la gara, possono essere effettuati unicamente in via telematica nella medesima unità di tempo e con la connessione simultanea del giudice;
  • asta asincrona mista: questa è la modalità più diffusa e prevede la partecipazione sia via PEC o attraverso il deposito della busta chiusa in cancelleria del tribunale o presso il professionista delegato. I rilanci devono avvenire entro un determinato lasso di tempo. Il giudice non è connesso;
  • asta asincrona: in questo caso la partecipazione avviene esclusivamente in modalità telematica. I rilanci avvengono in un lasso di tempo predeterminato, ma il giudice non è connesso simultaneamente.

I fattori da considerare prima di partecipare ad un’asta e procedere con l’acquisto

Quali sono in fattori che è necessario valutare nel momento in cui si vuole partecipare ad un’asta immobiliare? Prima di gettarsi nell’operazione è importante fare attenzione ad alcuni dettagli:

  • il mercato immobiliare. Un fattore molto da prendere in considerazione è l’andamento dei prezzi. Bisogna analizzare nel dettaglio cosa avviene nel quartiere dove è collocato l’immobile e valutare quanto quel determinato immobile sia conveniente;
  • effettuare una propria perizia corretta ed attenta. È bene verificare quale sia lo stato dei luoghi. È bene prendere un perito di parte, in modo da fare una perizia dell’immobile ed avere un’idea degli eventuali lavori che potrebbe essere necessario effettuare. Quello a cui è necessario stare attenti è la metratura dell’immobile, la collocazione e la suddivisione dei locali interni. È anche importante verificare l’eventuale esistenza di vincoli;
  • spese accessorie. Alcuni immobili potrebbero richiedere delle spese accessorie, che potrebbero essere determinate da eventuali spese di adeguamento o ristrutturazione. E che comunque vanno ad incidere sul prezzo finale.

I rischi da considerare

Quali sono i rischi collegati ad un acquisto tramite un’asta immobiliare? La peggiore situazione nella quale si potrebbe trovare un acquirente è che ad un prezzo di vendita decisamente in ribasso, non è detto che ci sia un ottimo margine di profitto.

Un prezzo molto basso potrebbe nascondere la presenza di problemi che gravano sull’immobile. Potrebbe essere necessario fare dei pesanti lavori di ristrutturazione. O potrebbero esserci dei debiti pendenti con il condominio o con l’Agenzia delle Entrate. Ma anche degli inquilini che si rifiutano di andarsene.