MUTUI: TASSI GIU’, E’ L’ORA DEL VARIABILE

13 Maggio 2009, di Redazione Wall Street Italia
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(WSI) – Per ora, è l’unico effetto positivo della crisi. Accendere un mutuo infatti non è mai stato così conveniente come oggi. Lo certificano i continui record al ribasso dell’Euribor a tre mesi, il tasso a cui generalmente vengono indicizzati i mutui (oggi sceso all’1,281%). E anche la Banca d’Italia che nel suo ultimo Bollettino ufficiale sottolinea che il tasso medio su un mutuo di durata superiore ai 10 anni, è sceso a marzo al 5,01% (contro il 5,13% a febbraio) confermando la flessione iniziata dall’agosto scorso quando i valori si aggiravano intorno al 6,10%. Anche il Taeg (tasso annuo effettivo globale) su tutti i nuovi mutui accesi a marzo scende al 4,42%, rispetto al 4,70% di febbraio ed al 6,11% di agosto 2008.

CRESCE LA VOGLIA DI VARIABILE – Indebitarsi per l’acquisto di un immobile oggi conviene, visto che le ultime rilevazione di Mutuionline, uno dei principali operatori nel mercato italiano della distribuzione di mutui ed altri prodotti di credito, evidenziano come sia in ripresa soprattutto la domanda di mutui a tasso variabile. Nei primi 4 mesi del 2009 infatti le domande di mutui a tasso variabile in Italia sono salite dal 17,2% del secondo trimestre 2008 al 44,8% dei primi 4 mesi del 2009. Merito di offerte in alcuni casi decisamente convenienti: in questo momento un mutuo variabile ventennale di 100mila euro per l’acquisto di una prima casa del valore di 200mila euro a Milano da parte di un lavoratore dipendente di 35 anni si può trovare anche al tasso variabile del 2,10%, che si traduce in una rata mensile di 511 euro.

SERVE PRUDENZA – Ma attenzione. I provvedimenti varati prima dal governo Prodi e poi da quello Berlusconi su portabilità dei mutui e surroga, culminati con il celebre tetto del 4% alla crescita dei mutui a tasso variabile, in momenti in cui la crescita dell’importo delle rate sembrava inarrestabile, devono far riflettere che la scelta di accendere un mutuo a tasso variabile deve essere sempre vista in una prospettiva di lungo termine e non solo guardando alle condizioni attuali.
«Per chi vuole accendere un mutuo a tasso variabile – spiega Roberto Anedda direttore marketing di Mutuionline – è necessario tenere conto che come nel giro di pochi mesi i tassi sono scesi, in un tempo altrettanto breve possono risalire. Il potenziale acquirente farà bene quindi a concentrarsi non solo sul tasso di riferimento, ad esempio, l’Euribor, ma sullo spread (si tratta del ricarico che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base quale proprio ricavo ndr) praticato dalle banche. Tra la fine del 2008 e l’inizio del 2009 gli spread sono aumentati e ciò ha ridotto il risparmio complessivo per chi possiede un mutuo. Per lo più gli aggiustamenti sono stati di alcuni decimi di punto, ma in alcuni casi sono raddoppiati o hanno toccato anche il punto percentuale». Ma di cosa altro deve tenere conto il potenziale acquirente? «Premesso innanzitutto – continua Anedda – che è bene confrontare via web o di persona le condizioni praticate da diverse banche prima di scegliere quella che fa per noi, è bene saper che difficilmente ci troveremo in crisi per altri 20 o 30 anni e che quindi la situazione attuale , che vede un forte gap tra fisso e variabile, è decisamente atipica. Chi accende un mutuo a tasso variabile deve quindi pensare che si troverà a fronteggiare un aumento del tasso di 2 o 3 punti percentuali nel giro di pochi anni. Quindi, pensando a quella che è la rata massima che siamo in grado di pagare, non dobbiamo soffermarci sulla rata attuale, ma piuttosto guardare a quella che si paga ora per un tasso fisso, perché è quella che probabilmente ci troveremo a pagare nel giro di qualche anno».

QUALE TASSO – Quindi adesso è meglio optare ancora per un tasso fisso o riscoprire il variabile? Prendendo ad esempio il caso citato precedentemente infatti, un mutuo equivalente a tasso fisso per lo stesso tipo di acquirente viene a costare 655 euro al mese , 144 euro al mese in più rispetto al variabile. «Dipende – spiega ancora Anedda – se la rata prospettica, quella che mi troverò a pagare in futuro, per me è sostenibile. Se sì posso scegliere il variabile. Se invece voglio la tranquillità futura posso approfittare di tassi fissi come quelli attuali che offrono un’opportunità irripetibile. Senza contare i prodotti atipici come ad esempio quello offerti dal Monte dei Paschi Siena che ha un’offerta di un variabile il cui tasso non può salire oltre ad un tetto prefissato pari al 5,5%, un livello quest’ultimo vicino a quello dei migliori tassi fissi attuali».

LE CONDIZIONI – La crisi però nel settore dei mutui qualche effetto negativo per il consumatore lo ha prodotto. Le banche sono diventate infatti ancora più attente a chi e quali condizioni concedere l’accensione di un mutuo. «C’è un’attenzione molto maggiore da parte degli istituti per quanto riguarda l’istruttoria – spiega Anedda -. Si fanno delle perizie dell’immobile più conservative in quanto non si pensa ad un incremento a breve dell’immobile come nel recente passato in cui il mercato immobiliare cresceva vorticosamente. Ci sono anche dei limiti più stringenti nei confronti delle somme prestate. Sono sempre meno gli istituti che finanziano il 100% del valore dell’immobile. Inoltre i lavoratori atipici trovano più difficoltà ad accedere un mutuo, anche se a dire il vero nel loro caso il problema principale è costituito da un reddito troppo basso».

CAMBIARE MUTUO – I tassi bassi però possono fornire anche l’occasione per cambiare il proprio mutuo. Ma conviene? «Occorre sapere – sottolinea Anedda – che su un mutuo tipo da 100mila euro ogni punto percentuale in meno sul tasso applicato implica una rata più bassa di 70 euro al mese. Inoltre la pratica della portabilità del mutuo sta diventando meno complessa e con procedure più chiare anche se permangono sicuramente delle vischiosità del sistema da parte di banche che non vogliono perdere il cliente».

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