Case green: ecco perché l’Italia dovrà correre più degli altri in Europa

25 Gennaio 2023, di Giulia Schiro

Ambiente, qualità della vita, salute, economia, mercato del lavoro e società. Considerando che gli edifici sono responsabili di circa il 40% del consumo energetico dell’Unione Europea e del 36% delle emissioni di gas serra legate all’energia, sono tanti gli elementi in gioco che rendono la riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare italiano non più rimandabile e che ispirano la direttiva UE sulle case green.

Secondo la direttiva 2018/844/UE sull’efficienza energetica degli edifici (EPBD – Energy Performance of Buildings Directive), ogni Paese dovrà definire propri standard minimi sull’efficienza energetica degli edifici entro il 2027, adottandoli a regime dal 2030.

In particolare, la bozza della direttiva, parte del pacchetto “Fit for 55”, prevede che gli edifici pubblici e non residenziali debbano raggiungere già entro il 2027 almeno la classe energetica F e, dopo tre anni, la classe energetica E.

Tre anni di tolleranza in più per gli immobili residenziali, che invece dovranno raggiungere almeno la classe energetica F entro il 2030, la classe E entro il 2033 e la classe D entro il 2040.

Con l’ambizioso obiettivo di classe A a zero emissioni per tutti gli edifici entro il 2050 (le classi sono in tutto dieci, dalla più alta A4 alla più bassa G). Per ora non si parla in modo esplicito di divieto di vendita o affitto degli immobili più inquinanti e la scelta viene rimandata ai rispettivi Paesi.

Quante case green abbiamo in Italia?

Ma le buone intenzioni e, ancor più, gli obblighi in Italia si scontrano con la dura realtà: secondo i dati di Confedilizia infatti non sarebbero in regola oltre 9 milioni di edifici su 12,2 milioni.

Del resto, il 74% degli immobili in Italia è stato realizzato prima dell’entrata in vigore della normativa completa sul risparmio energetico e sulla sicurezza sismica. E gli attestati di prestazione energetica emessi nel 2020 si riferiscono nel 75,4% dei casi a immobili nelle classi più inquinanti, E, F, G. Quest’ultima, in particolare, incide per oltre un terzo (35,3%), secondo il monitoraggio Enea-CTI.

Un tale giro di vite nel breve termine imporrebbe ai contribuenti costose ristrutturazioni per due immobili su tre in un momento già difficile per l’economia e svaluterebbe il valore degli immobili di classe energetica inferiore.

Il monito di Confedilizia parla chiaro: in moltissimi casi gli interventi richiesti per le case green non sarebbero neppure materialmente realizzabili, per via delle particolari caratteristiche degli immobili interessati. Inoltre i tempi ridottissimi causerebbero uno shock sul mercato, con aumento spropositato dei prezzi, impossibilità a trovare materie prime, ponteggi, manodopera qualificata, ditte specializzate, professionisti.

Più ottimiste sono invece le previsioni degli analisti di Silvi Costruzioni Edili, azienda dal 1970 leader nella costruzione, manutenzione e ristrutturazione di fabbricati a Roma: al 2030 gli edifici in classe energetica “A” saranno quasi il triplo rispetto ad oggi, passando dal 5% al 14%, con una riduzione dei consumi compresa tra il 6,5% e l’8,5% kWh/mq, passando quindi dagli attuali 611 TWh ad una forbice che andrà da 665 a 680. “Per raggiungere tuttavia gli obiettivi europei di -55% emissioni a fine decennio, il tasso di ristrutturazione profonda dovrebbe aumentare del 50%, passando dall’attuale 0,9% all’1,4%” puntualizza Silvia Silvi, General Manager della Silvi Costruzioni.

Ma a quanto ammontano le ristrutturazioni?

I costi delle ristrutturazioni

Secondo i calcoli Enea, in un condominio con una ventina di appartamenti si potrà “saltare” di tre classi energetiche spendendo circa 30.000 euro per singola abitazione riqualificandola del tutto ma il costo degli infissi, da soli, si attesterebbe intorno ai 10-15 mila euro.

Secondo le stime di Gianfranco Navone, amministratore delegato di First Real srl, società che si occupa di servizi immobiliari, l’esborso medio è di circa 2.000 euro al metro quadro per una ristrutturazione integrale e non meno di 1.000 euro al metro quadro per un adeguamento parziale.

In linea con queste stime è anche Habitissimo.it, la piattaforma online che mette in contatto domanda e offerta di professionisti edili per lavori di costruzione e ristrutturazione, che conferma in cima ai lavori più onerosi il cappotto termico per coibentare l’appartamento, con circa il 60% della spesa totale, e il cambio dei serramenti. Seguono l’installazione di un impianto fotovoltaico e la sostituzione del vecchio impianto di riscaldamento con una caldaia a gas ad alta prestazione o con una pompa di calore. Il costo lieviterebbe ulteriormente nel caso si optasse per il rifacimento del tetto e della messa a pavimento del riscaldamento.

A fronte di questo investimento non proprio alla portata di tutte le tasche, secondo l’ultimo Rapporto Annuale sull’Efficienza Energetica presentato da Enea (l’agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile), i miglioramenti per rendere le case green possono generare risparmi fino al 60% dei consumi e aumentare il valore degli immobili fino al 30% circa.

In particolare, dai dati rilasciati da Immobiliare.it, si stima che un bilocale di circa 65 mq, in zona quasi centrale, se di classe A costerà il 29,18% in più rispetto a uno di classe C a Firenze, il 21,6% in più a Roma e il 18,2% in più a Milano. Infine, per un immobile delle stesse dimensioni, la variazione di prezzo tra una classe C e una classe G è del 14,7% a Torino, dell’11,8% a Milano e del 7,8% a Roma. Questa evidenza è confermata dallo stesso Navone:

“Il problema non è solo relativo all’insufficienza di risparmio, ma anche al potenziale recupero dell’investimento compiuto. È opportuno stimare l’appeal dell’immobile prima di procedere con la ristrutturazione dello stesso, per capire in che percentuale la maggiorazione di valore conseguente alla riqualificazione energetica vada ad ammortizzare l’investimento sostenuto. Ad esempio, se si sistema una casa ubicata in una città e in una posizione poco servita e richiesta, si rischia di non ripagare la spesa affrontata per la ristrutturazione energetica e il gioco non varrebbe la candela”.

Intanto il Governo italiano, in collaborazione con le associazioni imprenditoriali, sta lanciando messaggi rassicuranti circa la proposta Ue sulle case green, tra cui l’intenzione di varare un quadro di incentivi per mitigarne il potenziale impatto. La direttiva stessa prevede che gli Stati membri stabiliscano misure finanziarie adeguate per sostenere le famiglie in difficoltà nel mettersi in regola. Facile a dirsi ma non a farsi, dal momento che le casse degli Stati membri sono già sotto pressione dalla lotta contro il caro vita.

Vedremo se la bozza subirà delle modifiche alla luce delle perplessità emerse in Paesi come l’Italia. La versione definitiva arriverà sul tavolo della Commissione parlamentare ITRE (Industria, Ricerca ed Energia) il 9 febbraio 2023. La discussione si preannuncia complessa, con oltre 1.500 emendamenti. L’iter proseguirà poi nell’aula di Strasburgo, e il testo che sarà votato dovrà poi passare da un’ulteriore fase negoziale, in cui è coinvolto anche il Consiglio Ue, formato dai capi di stato e di Governo dei 27 paesi membri.