IMMOBILIARE: SFATIAMO IL MITO DELLA CASA COME INVESTIMENTO IDEALE

17 Agosto 2009, di Redazione Wall Street Italia
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(WSI) – Uno dei luoghi comuni più amati dai risparmiatori sostiene che comprare case sia sempre una scelta vincente, nel medio-lungo periodo. Poco importa che sia stata proprio la bolla immobiliare americana a innescare l’ultima crisi. E poco importa che la definizione di lungo periodo sia piuttosto impalpabile. Può essere utile, allora, ragionare sui numeri. Cosa che Il Sole 24 Ore ha fatto partendo dall’indice dei prezzi delle abitazioni con caratteristiche medie nelle zone semicentrali delle città italiane tra il 1958 e il 2009, calcolato da Scenari Immobiliari.

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Al netto dell’inflazione, l’incremento di valore è stato di circa il 180%, ma l’andamento è stato tutt’altro che lineare. C’è da chiedersi, perciò, quali lezioni trarre per il futuro, tenendo presente che l’acquisto immobiliare – in un paese in cui oltre il 73% delle famiglie è proprietario dell’abitazione principale – non ha una funzione di investimento in senso stretto. Anzi: il grosso dei proprietari non affitta case, ma si accontenta di abitarci e di usarle come “parcheggio” per i propri risparmi, nella speranza che al momento della vendita l’incasso si riveli superiore al prezzo d’acquisto.
Ecco allora i risultati dell’analisi. Per diversi anni, almeno fino al 1969, i prezzi reali delle abitazioni sono rimasti invariati. Dagli anni 70, invece, l’andamento ciclico è stato evidente, con quattro anni di picco: il 1974, il 1982, il 1992 e, per finire, il 2007. Escludendo l’ultima fase – ancora in corso – mediamente ogni volta che è iniziato un periodo di contrazione, i prezzi sono diminuiti per circa quattro anni e mezzo, e ne hanno impiegati altri quattro per tornare ai livelli precedenti.

L’indefinibile medio-lungo periodo, dunque, potrebbe essere individuato intorno agli otto anni e mezzo. Sembrerebbe questa la soglia oltre la quale chi compra una casa – anche se è così sfortunato da farlo proprio alla vigilia di uno scivolone dei valori – può coltivare la ragionevole aspettativa di recuperare almeno l’importo speso per l’acquisto.

Le cose, però, sono un po’ più complicate. Perché i tre cicli immobiliari appena analizzati, in realtà, sono stati via via più lunghi, con correzioni di prezzo sempre più evidenti. Ad esempio, chi ha acquistato nel 1992 è tornato in pareggio solo 13 anni dopo. E c’è anche un altro aspetto importante: la discesa dei prezzi negli anni 90 è stata così intensa da rimandare in rosso coloro che avevano comprato nei primi anni 80, e si erano appena ripresi da un’altra fase di discesa. Qualcosa di simile sta accadendo anche adesso: chi ha acquistato casa nel 1992, se vendesse ai valori di fine 2009, perderebbe circa il 2% in termini reali.

La domanda, a questo punto, diventa un’altra: come evitare di comprare nel momento sbagliato? Certezze non ce ne sono, ma si può partire dal passato: l’incremento di inizio anni 70 si è accompagnato a forti turbolenze politiche interne; la ripresa del 1974 alla crisi petrolifera (ottobre 1973) e al crollo della Borsa; il boom del 1981-1982 agli effetti della legge 392/1978 sull’equo canone (scomparsa delle case in affitto); quello del 1992 al crack borsistico; il calo del 1998 al buon andamento della Borsa.

Da questi eventi, dunque, si possono trarre almeno due conclusioni: primo, gli shock politici provocano un immediato interesse per il mattone; secondo, il buon andamento della Borsa ha, nell’immediato, un effetto opposto. Negli ultimi anni, poi, sono stati anche i mutui a sostenere il mercato (si veda l’articolo a fianco). E dato che le reazioni del mercato immobiliare sono postdatate di almeno sei mesi agli eventi politici e borsistici, si può tentare di valutare se la situazione del momento sconsiglia o no un acquisto nel periodo immediatamente successivo, con un margine di 2-3 mesi per decidere se acquistare subito o rimandare.

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