Immobiliare: il lusso tiene grazie agli stranieri

di Mariangela Tessa
5 Febbraio 2024 10:24

Il mercato italiano degli immobili di lusso gode di buona salute, nonostante le turbolenze del contesto macro-economico. Il merito è tutto degli stranieri: nel 2023, le operazioni di acquisto sono state concluse per il 70% da una clientela internazionale, a fronte del 30% riconducibile ad acquirenti italiani.

Finalità acquisto resta legato all’utilizzo

Nella maggioranza dei casi le finalità dell’acquisto sono legate all’utilizzo come prima o come seconda casa. L’obiettivo speculativo risulta minoritario e si colloca, in media, intorno al 10-20%. Fa eccezione Roma, dove l’acquisto per investimento rappresenta il 30% del totale delle compravendite.

È quanto rileva il  nuovo report redatto dall’Ufficio Studi Gabetti su dati Santandrea Luxury Houses&Top Properties e dal titolo “Il mercato degli immobili di pregio”, analizza i principali indicatori del mercato residenziale di pregio, con l’obiettivo di restituire una dettagliata fotografia. Parliamo di case che costano almeno un milione di euro e il cui mantenimento può essere oneroso.

“Il bacino d’utenza dell’immobiliare di pregio è principalmente internazionale per circa il 70% degli acquirenti, mentre il 30% è italiano. Nel 2023 le quotazioni immobiliari hanno tenuto il ritmo di crescita del 2022, con poche città che registrano valori stabili e nelle principali città analizzate si nota un giusto equilibrio tra domanda e offerta di immobili. Le aspettative sono certamente positive, innanzitutto rispetto alle località turistiche più rinomate, dove tendenzialmente si ricerca la seconda casa, ad esempio è in aumento la domanda per Santa Margherita Ligure. Rileviamo inoltre un rinnovato interesse per le grandi città italiane, Milano e Roma in primis, ma anche per città secondarie come Torino, Napoli, Genova, che stanno ricuperando appeal dopo gli anni della pandemia” conclude Leone Rignon.

Il mercato del lusso nel mondo e in Italia

Questi ultimi anni sono stati caratterizzati da diversi avvenimenti come la pandemia, il conflitto Russo Ucraino, l’inflazione e l’aumento dei tassi, che hanno delineato un quadro macroeconomico non del tutto solido. Tuttavia, il residenziale di lusso – spiega la ricerca – ha continuato a crescere, alimentato dall’elevata presenza di individui alto spendenti che allocano parte del proprio patrimonio (circa il 15%) in questa categoria di immobili.

La ricchezza mondiale, nel 2022 si è mantenuta oltre gli 80 trilioni di dollari (World Report Series 2023, Capgemini), mantenendosi pressoché stabile, con percentuali che si distribuiscono maggiormente in Nord America, Europa e Asia, aree che trainano la crescita e gli indicatori finanziari a livello internazionale.

Dal report, emerge inoltre, che nel 2022, secondo i dati statistici notarili, le compravendite di immobili residenziali di lusso sono in aumento del 9% rispetto all’anno precedente. Si tratta di un mercato che è caratterizzato dal desiderio di godere della proprietà di un immobile esclusivo e dalla necessità di massimizzare il rendimento dell’investimento. Il numero di compravendite di immobili sopra il milione di euro, hanno riguardato maggiormente le seconde case. Guardando la serie storica, si nota come il trend sia in continuo aumento, e negli ultimi cinque anni la prima casa è cresciuta del 92% mentre la seconda casa del 61%.

Chi sono gli acquirenti

I profili degli acquirenti che si affacciano al mondo del luxury, sono per lo più appartenenti alla Generazione X (1965-1979) e ai Younger Boomers (1955 – 1964). Secondo un recente studio (Home Buyers and Sellers Generational Trends Report, NAR 2023), gli individui con il patrimonio netto più elevato si concentrano nella fascia di età compresa tra i 50 e i 70 anni, prendendo il posto dei Millennials.

Nel corso del 2023, nell’ambito delle richieste ricevute da Santandrea, si rileva una prevalenza di domanda in acquisto (mediamente il 70%) a fronte del 30% di richieste di soluzioni in affitto.

La finalità di acquisto prevalente di una residenza di pregio risulta quella della prima casa per nuove esigenze abitative, coprendo mediamente il 40% delle richieste, rispetto a quella di sostituzione in ottica migliorativa della propria abitazione (35%). La componente di investimento è aumentata fino ad arrivare al 60%. In questo contesto, si riscontrano tuttavia alcune differenze tra le varie città, in base alle relative caratteristiche sociodemografiche.

Milano protagonista del mercato luxury

Milano continua a essere protagonista di un forte dinamismo, dovuto ai grandi progetti e alle opportunità di investimento nel settore immobiliare. Grazie alle Olimpiadi Milano-Cortina 2026, la città conoscerà nel prossimo biennio uno sviluppo immobiliare che cambierà il volto della città, soprattutto nel quadrante sud.

La nuova linea M4 della metropolitana, la cui completa apertura è prevista per la fine del 2024, permetterà di collegare nuove aree chiave del capoluogo lombardo, che offriranno un interessante potenziale di sviluppo immobiliare. Un dinamismo che si riflette, ovviamente, sui prezzi, che nel 2023 sono aumentati in media dell’1,4 % su base annua. Di fatto nella zona di Brera il prezzo medio al metro quadro per un’abitazione nuova/ristrutturata supera gli 11.000 euro mentre nel quadrilatero si attesta sui 12.300 euro.

Mercato del lusso dinamico anche a Roma.  Soprattutto nei quartieri di Prati e Salario-Trieste, dove crescono sia la domanda d’acquisto sia il numero di compravendite. Qui i prezzi medi, per un immobile nuovo/ristrutturato, sono intorno ai 6.000 euro al metro quadro. Nel centro storico, che resta una delle zone più ambite, i prezzi salgono e la media al metro quadro supera i 10.000 euro. Bene anche Firenze: qui le le compravendite sono aumentate grazie all’interesse dei turisti, in primis americani. Nel 2023, i prezzi hanno segnato un incremento medio del 4,2% rispetto all’anno precedente. Le aree più costose sono quelle centrali: i Lungarni, dove un’abitazione nuova/ristrutturata costa, in media, 6.200 euro al metro quadro, il centro storico e l’Oltrarno, che si attestano a 6.100 euro al metro quadro. Le altre città mostrano andamenti disomogenei.

I dati che emergono dal nostro report mostrano un mercato del lusso che gode di buona salute, nonostante le turbolenze del contesto macro-economico. Per l’acquisto infatti di questa tipologia di immobili non viene fatto particolare ricorso alla leva finanziaria, come avviene invece per gli immobili residenziali civili. Nel segmento luxury, il potenziale acquirente compera principalmente per il desiderio di poter fruire di una residenza esclusiva, di un “pezzo unico” nel suo genere – dichiara Leone Rignon, consigliere delegato Santandrea Luxury Houses&Top properties.Secondo il nostro network Santandrea, la domanda di immobili di pregio si è orientata prevalentemente sull’acquisto (70%), a fronte del 30% di richieste di soluzioni in affitto. Le finalità dell’acquisto sono per lo più legate all’utilizzo esclusivo, sia come prima casa, sia come seconda casa. Stanno comunque crescendo anche le acquisizioni per investimento con un utilizzo alternato dell’immobile: a uso esclusivo della proprietà in certi periodi dell’anno e affittato nei restanti periodi”.

Futuro dell’immobiliare legato a doppio filo con la demografia

Uscendo dal perimetro del lusso, in generale, il mercato immobiliare dei prossimi anni sarà influenzato (e anche pesantemente) dalla crisi demografica. Le prospettive sulla popolazione incideranno soprattutto sulle dimensioni degli appartamenti, mentre i giovani acquistano sempre meno case.

In una recente intervista al Sole 24 Ore, il sociologo dell’Università di Trento Roberto Poli, ha spiegato: “A fine secolo l’Italia potrebbe avere dai 10 ai 20 milioni di abitanti in meno. Il che pone dei problemi complessi sotto ogni punto di vista, nodi a cui dobbiamo provare a rispondere da subito”.

Con le famiglie sempre meno numerose e i prezzi reali sempre più alti, anche a causa dell’aumento dei tassi, i nuovi acquirenti prediligono l’acquisto di case più piccole rispetto agli anni passati.