Arrivano nuovi ed importanti chiarimenti da parte dell’Agenzie delle Entrate in merito ai mutui accesi per acquistare immobili . Nella recentissima risoluzione n. 112 / E dello scorso primo giugno, è stato specificato che bisogna provare in modo adeguato che parte dell’importo finanziato, superiore al corrispettivo dichiarato nell’atto di trasferimento, sia destinato a lavori di ristrutturazione, nel caso in cui nel contratto di mutuo acceso per l’acquisto dell’immobile sia specificato che parte della somma presa a prestito, superiore al corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita, è destinata appunto a lavori di ristrutturazione. Il caso su cui le Entrate hanno fornito questi chiarimenti è relativo alla vicenda di una una società che ha venduto un immobile indicando, nell’atto di compravendita, l’importo del corrispettivo della cessione. L’acquirente, dal canto suo , ha stipulato un contratto di mutuo bancario per un importo superiore al corrispettivo dichiarato, contratto nel quale è stato esplicitamente indicato che parte delle somme erogate sono destinate a lavori di ristrutturazione dell’immobile acquistato. La vendita è soggetta a Iva ma esente dall’applicazione dell’imposta, trattandosi di cessione di abitazione e relative pertinenze da parte di impresa non costruttrice che non ha eseguito sull’immobile lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione. La società venditrice ha appunto chiesto all’Agenzia delle Entrate la possibilità di rettificare senza alcuna preventiva attività istruttoria, ai sensi dell’articolo 35, comma 23-bis del Dl n. 223/2006, la dichiarazione Iva e accertare maggiori ricavi ai fini delle imposte dirette, facendo riferimento all’importo complessivo risultante dal contratto di mutuo, comprensivo anche della quota destinata ai lavori di ristrutturazione dell’immobile. Questo sulla base del presupposto che quanto disposto dell’articolo 35, comma 23-bis, del Dl n. 223/2006 non possa trovare un letterale applicazione, poiché il venditore non ha alcuna possibilità di esercitare un controllo preventivo sui rapporti tra l’acquirente e l’ente erogatore del finanziamento o del mutuo. Pertanto, prescindendo dal complessivo ammontare del mutuo concesso all’acquirente (poiché parte delle somme erogate risultano destinate a lavori di ristrutturazione), per individuare il prezzo di cessione dell’immobile da sottoporre a tassazione l’Agenzia delle Entrate dovrà tenere conto solo della quota di mutuo destinata all’acquisto dell’immobile, che è pari al prezzo dichiarato nell’atto di compravendita. Nel fornire una risposta all’istante, le Entrate hanno anzitutto ricordato come i poteri di rettifica dell’Agenzia delle entrate sono stati ampliati dall’articolo 35, commi 2 e 3, del Dl n. 223/2006 sia ai fini Iva che ai fini delle imposte sul reddito. Detto questo è stato puntualizzato che che, nel caso in cui l’imponibile dichiarato sia inferiore all’ammontare del mutuo concesso all’acquirente in relazione all’acquisto di un immobile, lo stesso può essere rettificato in aumento almeno sino a concorrenza dell’ammontare del mutuo, ferma restando la possibilità del contribuente di fornire prova contraria. Nel caso in cui nel contratto sia specificato che parte della somma mutuata è destinata a coprire i costi dei lavori di ristrutturazione dell’immobile, per superare la presunzione “..valore normale dell’immobile determinato in misura non inferiore all’ammontare del mutuo..” occorre fornire la prova documentata dei lavori di ristrutturazione effettuati sull’immobile acquistato. Come procedere in tal senso ? Per l’Agenzie delle Entrate è sufficiente esibire le autorizzazioni di esecuzione dei lavori rilasciate, se previste, dall’ente locale competente, i preventivi relativi ai lavori da svolgere, le fatture di pagamento e ogni altra utile documentazione.E’ ovvio, però, che la presunzione legale in esame può determinare il valore normale in misura non inferiore all’ammontare del mutuo ma non esclude che l’ufficio, rilevati i presupposti, possa determinare il valore normale dell’immobile in misura superiore all’ammontare del mutuo stesso.
di Alberto Savarese
