Case: pandemia e lockdown spingono prezzi al rialzo a Milano

13 Maggio 2021, di Lorenzo Manusardi

Gli effetti di pandemia e lockdown si sono fatti sentire anche con ripercussioni sui prezzi delle case, non solo in Italia, ma anche nel resto d’Europa. È quanto emerge da uno studio condotto da Abitare Co. – società di intermediazione immobiliare focalizzata sulle nuove residenze – che ha svolto un’analisi su transazioni, prezzi e trend, nello specifico settore residenziale, paragonando Milano con altre grandi città europee, quali Londra, Parigi, Madrid e Berlino.
Partendo dal numero di transazioni avvenute, nel 2020 Milano ha fatto segnare un -11,9% rispetto all’anno precedente; in linea anche i dati di Parigi (-12%) e di Madrid (-14,7%), mentre cala molto il mercato londinese con -30,8% di compravendite residenziali in meno su base annua. L’unica grande città europea che fa segnare un – seppur lieve – segno positivo è Berlino, con un +3,6% rispetto al 2019.

Case, prezzi in aumento

Lo studio di Abitare Co., definito sulla base di dati Eurostat, Uk Gov., Insee, DB, Tinsa, ha anche svelato i nuovi parametri in termini di prezzi al metro quadro, sia come andamento tra pre e post-pandemia, sia come valore assoluto. Le tendenze di questa analisi sono in aumento a Milano, dove i prezzi sono infatti saliti del 7,7%, ma anche a Berlino (+8%) e Londra (+4,9%); sono invece calati a Parigi (-2,3%) e – anche se di poco – anche a Madrid (-0,8%).
Come valori assoluti, lo studio ha preso in considerazione sia i prezzi medi delle case nelle intere aree metropolitane, sia i prezzi massimi, al metro quadrato. Nella provincia di Milano, nel 2020 il costo medio è stato di €3.200 a mq., con i valori top che hanno sfiorato i €20.000 a mq. in centro città.
Solo Madrid è risultata più economica, con un costo medio di €2.900 a mq. e valori massimi che hanno raggiunto gli €8.550 a mq. in città. Questa particolare classifica vede in testa Londra – la più cara in assoluto – con un costo medio di €9.300 a mq., ma punte di ben €21.500 nelle zone centrali della città.
Segue l’Ile-de-France di Parigi, con il prezzo medio di un appartamento intorno a €7.000 a mq., con punte di €22.700 a mq. (queste anche superiori a quelle di Londra). Mentre Berlino segna un prezzo medio di €4.000 a mq. ma prezzi massimi molto più contenuti (€7.500 mq).

L’importanza della “proprietà”

Lo studio ha anche fatto luce su come viene inteso il concetto di “proprietà” nel confronto tra le famiglie milanesi e quelle europee. A Milano si conferma, più che altrove, che l’acquisto di un appartamento è ancora la formula di investimento abitativo preferita dai cittadini: sono state 55.527 le unità abitative compravendute nel 2020, pari a ben 351,4 ogni 10mila famiglie.
Nel confronto, solo le aree metropolitane parigina e madrilena risultano paragonabili, con 140.003 transazioni (il dato più alto tra le città analizzate) ma un valore di 269,2 compravendite ogni 10mila famiglie per Parigi e con 256,3 compravendite ogni 10mila famiglie per Madrid.
Molto più basso l’interesse a investimenti di proprietà sia per Berlino (solo 27.478 transazioni, ovvero circa 137 ogni 10mila famiglie residenti) che per Londra (solo 182 compravendite ogni 10mila famiglie).

Quanto lavoro per comprare casa

Un dato molto interessante infine è quello riguardante il rapporto tra il prezzo d’acquisto delle case e gli stipendi medi netti. Per questa valutazione sono stati presi ad esempio un appartamento di 80 mq. in buone condizioni e lo stipendio di un single senza figli.
Ebbene, per Milano questo rapporto dice che ci vogliono circa 12 anni di stipendio netto medio per poter acquistare un appartamento medio-piccolo. Ma non bisogna scoraggiarsi troppo, perché in virtù di quanto analizzato in precedenza sui prezzi medi degli appartamenti nelle varie capitali europee, nel confronto siamo a metà classifica, con Londra in testa (circa 20,6 anni dello stipendio netto medio), seguita da Parigi, (20,2 annualità); dietro a Milano – ma non di molto – si posizionano invece Madrid (10,9 annualità), e poi Berlino (10,1 annualità).

 

Area metropolitana Compravendite 2020 Var. % compravendite 2020/2019 Compravendite 2020 ogni 10mila famiglie Prezzo medio di vendita (€ a mq) Variazione % annua dei prezzi medi di vendita
Milano 55.527 -11,9% 351,4 3.200 +7,7%
Parigi 140.003 -12,0% 269,2 7.000 -2,3%
Madrid 67.040 -14,7% 256,3 2.900 -0,8%
Londra 61.400 -30,8% 181,7 9.300 +4,9%
Berlino 27.478 +3,6% 137,4 4.000 +8%
Centro Studi Abitare Co.

 

Area metropolitana Costo medio per acquistare un appartamento di 80mq (euro) N. stipendi netti annuali per acquisto appartamento di 80 mq
Londra 744.000,00 20,6
Parigi 560.000,00 20,2
Milano 256.000,00 11,9
Madrid 232.000,00 10,9
Berlino 320.000,00 10,1
Centro Studi Abitare Co.