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A Milano il salario non è più sufficiente a coprire il costo della vita. Tra abitazione — in affitto o con mutuo — e spostamenti quotidiani, può arrivare a essere assorbito fino al 60% del reddito disponibile: una soglia che separa sempre più nettamente una condizione di stabilità da una di crescente fragilità economica, come confermano i dati più aggiornati. I numeri, del resto, non lasciano spazio a interpretazioni ottimistiche. Nel 2024 i prezzi delle case sono cresciuti dell’8,5% e i canoni di locazione del 6,8%, mentre i salari medi si sono fermati al +4,2%, sotto l’inflazione.
Per operai e impiegati, oltre l’85% dei dipendenti privati, la dinamica è ancora più penalizzante: +3,7% e +2,6% rispettivamente. È questo divario strutturale il cuore del terzo rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile (OCA), promosso dal Consorzio Cooperative Lavoratori e LUM con il supporto del DAStU del Politecnico di Milano.
Pochi metri quadri, a caro prezzo
La fotografia più concreta arriva dall’indice dei metri quadri abbordabili, calcolato fissando al 30% del salario netto la soglia di sostenibilità. I risultati sono impietosi. Con un mutuo, un operaio con reddito medio di 1.542 euro lordi mensili può permettersi appena 16 metri quadri, tre in meno rispetto al 2023. Un impiegato, con 2.707 euro, arriva a 22 metri quadri, perdendone quattro in un anno.
Sul fronte degli affitti, la situazione non migliora: 25 metri quadri per un operaio, 34 per un impiegato. Superfici spesso inferiori agli standard minimi di mercato, rendendo l’accesso alla casa non solo “non sostenibile”, ma di fatto irrealistico. Intanto, il canone medio dei nuovi contratti è salito da 189 a 201 euro al metro quadro annuo. A complicare il quadro, i redditi: oltre la metà dei contribuenti milanesi (52,5%) dichiara meno di 26.000 euro l’anno, e quasi un terzo (30,7%) meno di 15.000.
L’affitto che scompare
Non è solo una questione di prezzi, ma anche di disponibilità. L’offerta di affitti stabili si restringe rapidamente. Dal 2020 al 2024, i contratti a lungo termine (4+4 e 3+2) sono scesi dal 66% al 51%, mentre quelli temporanei — transitori, studenti e brevi — sono cresciuti fino al 49%.
I contratti inferiori a un anno hanno sfiorato quota 7.000 nel 2024, con un aumento del 137% rispetto al 2015. A trainare questa trasformazione è soprattutto il boom degli affitti brevi turistici: +27% nel 2022, +51% nel 2023, +36% nel 2024. L’offerta extralberghiera ha ormai superato i 100.000 posti letto, 27.000 in più in un solo anno, arrivando a coprire il 42% delle presenze turistiche. Nel frattempo, l’offerta alberghiera tradizionale resta sostanzialmente invariata.
Fuori Milano non basta più
Spostarsi nell’hinterland non è più una soluzione. Nei comuni limitrofi (oltre 330), la tensione abitativa è diffusa e crescente. Località come Sesto San Giovanni, Rho, Seregno, Corsico e Rozzano mostrano livelli di accessibilità alla casa ormai simili a quelli del capoluogo.
Il pendolarismo resta una valvola di sfogo, ma non risolve il problema: per chi guadagna circa 1.540 euro lordi al mese, vivere nei comuni meglio collegati significa comunque destinare tra il 50% e il 60% del reddito a casa e trasporti. A Milano, questa quota supera quasi sempre il 60%.
E per chi sceglie di allontanarsi ancora di più, puntando sull’auto per ridurre il costo dell’affitto, il conto finale è persino più salato: tra abitazione, trasporto e tempo, si arriva a spendere fino all’80% del reddito. L’accessibilità geografica cresce, ma il risparmio si dissolve, lasciando intatto il nodo di fondo: vivere e lavorare a Milano sta diventando un lusso sempre meno sostenibile.
“La casa è una infrastruttura strategica per la competitività economica e per la coesione sociale, e l’abbordabilità richiede una regia pubblica e un disegno di politiche che agiscano in modo integrato su casa, mobilità e lavoro, a una scala adeguata alle trasformazioni reali della regione urbana” osservano i ricercatori del Politecnico di Milano.
“Non basta spostare il problema del costo della casa fuori Milano: serve una visione di lungo periodo che integri politiche abitative, infrastrutture di trasporto pubblico e salvaguardia del paesaggio agricolo e naturale. Il rapporto conferma un ulteriore peggioramento dell’abbordabilità, senza segnali di inversione, anche a causa del peso crescente dei costi di trasporto. Allo stesso tempo, la diffusione di affitti brevi sta riducendo l’offerta stabile, aumentando la precarietà. Per questo è fondamentale qualificare l’offerta e definire soglie sostenibili, soprattutto per i redditi più fragili. In questo senso, i
rapporti OCA mettono nero su bianco che un canone realmente abbordabile in una città come Milano, e più in generale in tutti i mercati immobiliari ad alta pressione, non può superare i 100–110 euro al metro quadro all’anno. Oltre questa soglia, anche lavoratori e lavoratrici essenziali per la vita delle città, come infermieri, tranvieri, medici e insegnanti che non possono contare sullo smart working, rischiano di non potersi più permettere un alloggio dignitoso. Non è più tempo di analizzare il fenomeno: è tempo di intervenire con politiche integrate e strutturali”, aggiunge Alessandro Maggioni, Presidente Consorzio Cooperative Lavoratori.
