Le Entrate arruolano gli agenti immobiliari

Con la Finanziaria 2007 gli agenti immobiliari sono diventati loro malgrado collaboratori “controllati” del Fisco. Infatti Il comma 46 dell’articolo unico della Finanziaria 2007 ha inserito la lettera d-bis) al primo comma dell’articolo 10 del Dpr 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro), intitolato “Soggetti obbligati alla registrazione dei contratti”, introducendo a carico degli stessi agenti specifici obblighi di registrazione e di pagamento. Le nuove norme si traducono pertanto in un elevato coinvolgimento degli agenti immobiliari nell’ambito dell’imposta di registro,In particolare essi , purchè iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo prevista dall’articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, sono obbligati alla registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale, stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari. Un obbligo rafforzato da quanto previsto sempre dal comma 46 che ha introdotto “…la solidarietà degli agenti immobiliari al pagamento dell’imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale, stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari…”. Questo spiega la previsione del successivo comma 48 che ha introdotto l’obbligo per le parti di indicare, con apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà da inserire all’atto della compravendita di immobile, i dati del mediatore fornendo: a) i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società ; b) il codice fiscale o la partita Iva ; c) il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura di riferimento per il titolare, ovvero per il legale rappresentante o mediatore che ha operato per la stessa società ; d) l’ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa. . E’ stata, infine, prevista la specifica responsabilità per il notaio rogante, di segnalare la mancanza dell’iscrizione al ruolo camerale dell’agente immobiliare, con conseguenti sanzioni amministrative in caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati richiesti E’ evidente che il legislatore abbia posto una forte attenzione sul mercato immobiliare, cercando, da un lato, di avere quante più informazioni possibili sull’attività degli agenti-mediatori, dall’altro, individuando uno strumento — attraverso la previsione di responsabilità dirette nella registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale e mediante il pagamento delle imposte di registro scaturenti dalle stesse da parte degli agenti — per permettere l’emersione di negozi mai registrati. Quale è l’effetto di queste nuove disposizioni ? Il flusso informativo che deriverà dall’indicazione dei mediatori nei contratti di compravendita e le registrazione delle scritture private negoziali effettuate dagli stessi, permetterà di acquisire dati sulla loro attività. Utilizzando tali notizie e affiancando i nuovi poteri previsti ai fini dell’accertamento dell’imposta di registro, così come indicati nella circolare dell’Agenzia delle entrate n. 6/E del 2007, sarà possibile far emergere base imponibile. Non bisogna dimenticare inoltre che si assisterà sicuramente ad un aumento l’aumento dei contratti preliminari che saranno presentati alla registrazione, tramite i quali saranno più agevoli i controlli in merito ai corrispettivi effettivamente corrisposti nelle compravendite immobiliari. E’ necessario, infatti, ricordare che nelle compravendite in cui la parte acquirente sia persona fisica, non esercente attività di impresa, arte o professione, è permesso identificare quale base imponibile per l’imposta di registro, il valore catastale rivalutato, a condizione che il corrispettivo effettivamente pattuito sia indicato nell’atto (così come previsto nel comma 497 della legge 23 dicembre 2005, n. 266 e successive modificazioni). La mendace o omessa dichiarazione comporta accertamento sul valore dell’immobile.
La presenza del contratto preliminare registrato permetterà di individuare, in caso di accertamento di valore dell’immobile oggetto del trasferimento, le date in cui presumibilmente ci siano state movimentazioni di denaro. Infatti, applicando il punto 7) del primo comma dell’articolo 32 del Dpr 600/1973, sarà possibile, tramite indagini finanziarie, monitorare la corresponsione del “prezzo” tra le parti.
di Alberto Savarese