Immobiliare, quali città sono a rischio bolla?

14 Ottobre 2022, di Alessandra Caparello

Da metà 2021 e metà 2022 la crescita dei prezzi nominali nel settore immobiliare in 25 grandi città nel mondo ha raggiunto mediamente il 10%, il maggior tasso di crescita annuo dal 2007. Ma il boom immobiliare globale si sta esaurendo. Così l’UBS Global Real Estate Bubble Index 2022, uno studio annuale condotto dal chief investment office di UBS Global Wealth Management (UBS GWM CIO), che evidenzia come gli squilibri dei mercati immobiliari residenziali metropolitani globali siano molto elevati e i prezzi non siano in linea con i crescenti tassi d’interesse. Toronto e Francoforte sono in cima all’indice di quest’anno, con entrambi i mercati che lasciano presagire bolle del prezzo. Rischi elevati sono evidenziati anche a Zurigo, Monaco, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv e Tokyo. E l’Italia? Secondo Matteo Ramenghi, chief investment officer di UBS GWM per l’Italia:

“Per via dello spread rispetto al Bund, L’Italia non ha beneficiato delle politiche monetarie espansive dell’ultimo decennio. Per questo le valutazioni degli immobili sono rimaste ancorate ai fondamentali e Milano risulta tra le città globali meglio posizionate”.

Insieme alla ripresa economica post-pandemica e ai tassi d’interesse più bassi, gli incentivi fiscali per la ristrutturazione edilizia hanno supportato la crescita dei prezzi a Milano dopo un decennio di prezzi stagnanti.

Secondo lo studio di UBS, in sostanza, il mercato immobiliare a Milano non è a rischio bolla, ma i prezzi hanno cominciato a salire. In generale, la crescita dei prezzi immobiliari residenziali nominali nelle 25 città analizzate ha subito un’accelerazione. Per effetto dei bassi tassi d’interesse, i prezzi degli immobili residenziali si sono allontanati dai redditi e dalle locazioni dell’ultimo decennio.

In quali città l’immobiliare è a rischio bolla?

A livello geografico, soffermandoci sull’Europa, troviamo Francoforte e Monaco che presentano i rischi maggiori di una bolla immobiliare residenziale nei mercati dell’Eurozona trattati in questo rapporto. Entrambe le città tedesche hanno visto più che raddoppiare i prezzi delle proprietà in termini nominali negli ultimi dieci anni, sebbene l’attuale crescita si sia raffreddata da livelli a due cifre a metà 2021 a circa il 5% a metà 2022. La combinazione di costi di finanziamento crescenti e poche prospettive di crescita economica nel 2023 dovrebbero sgonfiare un po’ dell’esuberanza del mercato, nonostante le percentuali di sfitti storicamente molto basse.

Il mercato immobiliare residenziale di Amsterdam ha registrato la più sensibile crescita dei prezzi tra i mercati dell’Eurozona, pari al 17% in termini nominali. Al momento la città si muove su un territorio a rischio bolla. A Madrid l’aumento dei prezzi ha registrato un’accelerazione dall’inizio della pandemia. La capitale spagnola è ora in territorio sopravvalutato, sebbene mediamente un fornitore di servizi qualificato possa ancora permettersi la maggior parte degli spazi abitativi rispetto a tutti i mercati dell’Eurozona analizzati nello studio.

Gli immobili a Parigi costituiscono un’eccezione tra i mercati dell’Eurozona trattati. I prezzi immobiliari nominali hanno vissuto una stagnazione da metà 2021 a metà 2022 e, di conseguenza, la capitale francese è uscita dal territorio a rischio bolla. Nonostante questo, sottolinea il rapporto di UBS, Parigi rimane il mercato meno accessibile dell’Eurozona tra quelli analizzati nello studio.

Il mercato immobiliare residenziale di Londra si muove in territorio sopravvalutato. I prezzi sono superiori del 6% rispetto a un anno fa per effetto di una carenza strutturale di immobili residenziali a fronte di una domanda post-pandemica in crescita. Le locazioni hanno subito un’impennata in quanto i potenziali acquirenti hanno difficoltà a trovare immobili appropriati. Tuttavia, i tassi dei mutui ipotecari in crescita, la fine della vacanza della tassa di bollo e le incerte prospettive economiche deteriorano la previsione dei prezzi.

Varsavia vanta uno dei mercati del lavoro più solidi dell’Europa orientale, con un boom capace di attrarre nuovi cittadini e investitori buy-to-let. Il mercato è rimasto equamente valutato, ma gli immobili abitativi stanno diventando sempre più inaccessibili a causa dei prezzi elevati e dei tassi dei mutui ipotecari in rapida crescita. Al contrario, una politica monetaria più restrittiva ha avuto un effetto immediato sul mercato immobiliare di Stoccolma

Fuori dall’Ue, gli Usa tutte le cinque città analizzate viaggiano in territorio sopravvalutato, con uno squilibrio più evidente a Miami e Los Angeles rispetto a San Francisco, Boston e New York.