Mattone italiano resiste alla crisi, dopo dieci anni prezzi rialzano la testa

28 Novembre 2019, di Mariangela Tessa

Per la prima volta dopo 10 anni, nel secondo semestre del 2019, i prezzi delle abitazioni nelle principali città italiane sono ritornate in territorio positivo. Si tratta di una variazione ancora frazionale (+0,2%), ma che segnala un’inversione di tendenza rispetto agli scorsi anni.

È quanto emerge dall’analisi del 3° Osservatorio Immobiliare 2019 di Nomisma presentato ieri a Milano, che sottolinea come l’irrobustimento riguardi soltanto alcuni contesti in cui la crescita economica è più marcata.

Il settore immobiliare mostra una capacità di resistenza alla debolezza del contesto economico di riferimento superiore alle attese, anche se emergono segnali di ricomposizione del mercato che potrebbero portare a un indebolimento della crescita in atto. La sostanziale stagnazione che caratterizza il nostro Paese non sembra avere scalfito la propensione proprietaria delle famiglie italiane” si legge nel report.

Le performance di Milano non rappresentano un elemento di novità, mentre più sorprendenti risultano i progressi registrati a Bologna e Padova, dove tutti gli indicatori tendono a delineare un mercato residenziale in costante recupero.

Per gli altri comparti la congiuntura risulta ancora piuttosto debole con variazioni semestrali dei prezzi che si muovono col segno meno: -0,6% sul valore d’acquisto dei negozi e -0,7% degli uffici.

Meno mutui per comprare casa

Il mercato creditizio continua ad essere il principale driver del settore immobiliare. Se da un lato le condizioni di eccezionale favore dei tassi di interesse alimentano la spinta all’indebitamento, la fragilità reddituale delle famiglie dovuta alla recessione spinge le banche a mantenere criteri molti rigorosi nel vaglio delle richieste di finanziamento.

Solo alla luce di questo tipo di approccio in fase di erogazione è possibile spiegare una dinamica creditizia in tendenziale rallentamento, con conseguenza nel 2019 di riduzione delle transazioni sostenute da mutuo, che passano dal 58,2% del 2018 al 51,8% del 2019.

A favorire l’espansione delle compravendite residenziali ha dunque concorso l’incremento della componente alimentata unicamente da capitale proprio.

A preconsuntivo del 2019 gli scambi sono poco più di 662 mila, con un’incidenza del segmento residenziale che raggiunge il 92%. Rispetto al 2008 le compravendite di abitazioni nell’insieme dei maggiori mercati sono cresciute di 16.000 unità, mentre nel complesso il mercato italiano sconta ancora un differenziale negativo di 60.300 unità.

Affitti: in risalita i canoni

Per quanto riguarda infine le locazioni, una domanda sostenuta di locazione di abitazioni, sia di breve sia di lungo periodo, ha favorito la risalita dei canoni che per il secondo anno consecutivo fanno segnare variazioni positive al di sotto dell’1% annuo.

Considerando lo sconto praticato in fase di trattativa, le percentuali risultano tuttora piuttosto elevate (13,4% in media) rispetto ai livelli precrisi, a esclusione di Milano in cui lo sconto si attesta intorno all’8,5%. Il tempo medio per vendere un’abitazione è di 6,2 mesi, ancora distante dal punto minimo del periodo 2000-2019 che e’ stato di 3,4 mesi.

Vi sono però mercati nei quali la distanza dai minimi risulta contenuta, come ad esempio accade a Milano e Bologna, dove rispettivamente si riscontrano 3,9 e 5 mesi.