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Il mercato degli affitti in Italia non trova pace. Secondo l‘Osservatorio Affitti 2025, condotto da Nomisma per conto di CRIF in collaborazione con Confabitare, la forbice tra domanda e offerta abitativa si è ulteriormente allargata, trascinando i canoni di locazione verso l’alto del 3,5% nel corso dell’anno. Un rincaro che si abbatte sui bilanci delle famiglie già messe alla prova dal caro vita degli anni precedenti.
Il paradosso è noto ma non meno stridente: gli immobili vuoti esistono, ma non arrivano sul mercato. Solo a Milano si stimano circa 25.000 abitazioni sottratte alla locazione tradizionale, 8.000 a Bologna. Le grandi città e i centri a vocazione turistica concentrano il fenomeno, ma la tendenza è diffusa.
La politica monetaria più accomodante del 2025 – spiega il report – ha sì favorito le compravendite, specie quelle finanziate con mutuo, ma non ha alleggerito la pressione sugli affitti: la domanda di locazione è strutturale, alimentata da scelte di vita, percorsi di studio, mobilità lavorativa e trasformazioni familiari, spiega l’analisi.
Proprietari diffidenti, inquilini in cerca
Dietro la scarsità di offerta c’è anzitutto la paura. Il 31% dei proprietari dichiara di non voler affittare, e un ulteriore 6% ha già smesso di farlo: il timore della morosità e del deterioramento dell’immobile è il deterrente principale.
“Molti proprietari continuano a percepire il mercato della locazione come rischioso, soprattutto per la difficoltà di trovare inquilini affidabili”, osserva Alberto Zanni, presidente nazionale di Confabitare. “Questo clima di incertezza spinge una parte dei locatori a non mettere sul mercato le proprie abitazioni”.
Dal lato degli inquilini, il quadro non è meno difficile: il 63% lamenta l’impossibilità di trovare un alloggio adeguato a prezzi sostenibili, il 61% sente il peso di non stare costruendo un patrimonio e il 53% si scontra con proprietari restii a migliorare l’immobile. Due affittuari su cinque vorrebbero cambiare casa ma rinunciano, convinti di non averne le risorse o di non trovare nulla di adeguato.
Eppure la morosità reale è più contenuta di quanto la percezione dei proprietari lasci intendere: il 3% degli affittuari risulta attualmente inadempiente o in ritardo, in netto miglioramento rispetto al 7% dell’anno prima. Tre su cinque dichiarano di aver sempre pagato puntualmente, e quasi il 90% guarda al 2026 con fiducia sulla propria capacità di sostenere il canone.
Il certificato di affidabilità: uno strumento per sbloccare il mercato
La risposta che emerge dall’Osservatorio ha un nome preciso: “Affittabile”, un certificato di affidabilità economico-finanziaria sviluppato da CRIF, già diffuso in diversi Paesi europei. Lo strumento attesta la solidità economica del potenziale inquilino e suggerisce il canone sostenibile in base alle entrate mensili ricorrenti.
L’interesse è elevato su entrambi i fronti: oltre il 90% dei locatori vorrebbe poterlo richiedere in fase di selezione. Tra gli inquilini, quasi due su cinque lo considerano un vantaggio competitivo, mentre un ulteriore 12% lo reputa semplicemente normale, in linea con pratiche già consolidate all’estero. Il 49% dei proprietari avrebbe già voluto richiedere tale certificato, il 43% referenze da locazioni precedenti, il 39% buste paga o dichiarazioni dei redditi.
I benefici potenziali sono concreti: il 42% dei locatori sarebbe infatti disposto a offrire contratti più lunghi a fronte di una garanzia certificata, e il 36% valuterebbe canoni più in linea con le reali possibilità dell’inquilino. “Solo introducendo elementi di conoscenza oggettivi si può facilitare l’incontro tra domanda e offerta”, sottolinea Beatrice Rubini, Executive Director di CRIF, che aggiunge una nota di attenzione per il prossimo anno: “Per il 2026, l’impatto dei costi energetici domestici potrebbe influire sulla sostenibilità delle spese legate alla casa”.
La demografia cambia le regole del gioco
Dietro le tensioni del mercato c’è una trasformazione più profonda che l’Osservatorio affronta con il contributo di demografi, sociologi ed economisti. L’Italia è un Paese che cambia più in fretta di quanto le sue politiche abitative riescano a registrare: le nascite sono ai minimi storici, i nuclei familiari si rimpiccioliscono, le persone sole aumentano, gli anziani sono sempre di più e i giovani si spostano verso le aree urbane più dinamiche, spesso senza le risorse per acquistare casa.
Tutto questo si traduce in una domanda abitativa più flessibile, più frammentata, meno orientata alla proprietà o almeno meno in grado di accedervi.
“Le dinamiche demografiche stanno trasformando profondamente la domanda abitativa”, spiega Elena Molignoni, Head of Real Estate di Nomisma. “In un Paese storicamente orientato alla proprietà cresce il ricorso all’affitto, ma l’offerta fatica a tenere il passo. Servono politiche e strumenti capaci di rendere il mercato più accessibile”.
Le ricette indicate dagli esperti coinvolti nell’analisi vanno dalla maggiore flessibilità normativa agli incentivi per rimettere sul mercato il patrimonio sfitto, dalla rigenerazione delle aree in declino a un ruolo più attivo delle imprese nel welfare abitativo, con la casa che diventa leva per attrarre talenti e lavoratori. I cambiamenti demografici, conclude l’Osservatorio, non sono solo una criticità: sono anche un’opportunità per ripensare il mercato dell’abitare in chiave più inclusiva.
