Aste immobiliari: tutto quello che c’è da sapere

25 Novembre 2022, di Mariangela Tessa

Negli ultimi anni l’interesse degli italiani verso le aste immobiliari è cresciuto. Grazie all’introduzione di una normativa del 2015 che ha scontato ulteriormente il prezzo di partenza degli immobili in asta del 25% e aumentato i tempi per il saldo fino a 4 mesi dopo l’aggiudicazione, le aste immobiliari sono diventate più convenienti e accessibili per tutti, soprattutto per chi desiderava comprare un immobile con il mutuo.
Nonostante gli incentivi normativi e i prezzi decisamente più vantaggiosi rispetto alle proprietà in vendita, c’è ancora un po’ di sfiducia nell’affidarsi alle aste per l’acquisto della propria casa.

Quali sono le motivazioni? Secondo un sondaggio rivolto ai compratori condotto da Immobiliallasta.it, piattaforma online della società Reviva e specializzata nella compravendita di aste immobiliari, il 28% degli intervistati ha dichiarato che l’ostacolo principale sono le “complicazioni” dovute alla burocrazia, seguito da annunci poco chiari e corredati da pochi dati e foto, molti dubbi rispetto ai rischi in cui si può incorrere e in generale una mancanza di informazioni a riguardo. Un incoraggiante 41%, però, ha dichiarato di associare l’asta al “fare l’affare”. Difatti, degli intervistati, circa il 10% aveva già acquistato un immobile in asta e di questi il 100% ha dichiarato che lo farebbe di nuovo.

Dove e come partecipare alle aste immobiliari

Tutti gli annunci delle case all’asta sono pubblicati sul Portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia, dove si può scegliere la categoria di asta giudiziaria a cui partecipare.

Come primo passo, una volta scelto l’immobile, occorre inviare la propria offerta seguendo le indicazioni dell’avviso di vendita (data, importo della caparra, condizioni, tipologia e modalità di asta, ad esempio telematica o analogica). È molto importante, in questa prima fase, leggere attentamente la perizia sull’immobile e valutare il da farsi in caso di abusi edilizi. Ivano De Natale, ceo e fondatore di Reviva e Immobiliallasta.it, ha spiegato:

“Per evitare di incorrere in spiacevoli sorprese, è importante leggere attentamente le informazioni contenute nella perizia del tribunale. È fondamentale verificare le condizioni dell’immobile e trovare soluzioni a eventuali irregolarità, che sono all’ordine del giorno con gli immobili in Italia (si pensi ad esempio a quanti appartamenti presentano all’interno un piccolo muro spostato senza chiedere l’autorizzazione al Comune). Se non si hanno le competenze o il tempo, affidarsi al giusto professionista può essere la soluzione giusta per poter comprare la casa dei propri sogni all’asta, senza sorprese”.

Non molti sanno, inoltre, che per comprare all’asta è possibile chiedere un mutuo in banca, se non si hanno a disposizione soldi necessari. La banca effettuerà infatti una perizia e, se tutto è regolare, concederà il mutuo. De Natale ha poi aggiunto:

“È importante inoltre preventivare i tempi di liberazione dell’immobile, per potersi organizzare al meglio e verificare, prima di partecipare all’asta, di avere la copertura finanziaria necessaria a saldare o poter accendere un mutuo entro i termini stabiliti”.

Da ultimo, seguire pedissequamente le informazioni contenute nell’avviso di vendita ci permetterà di compilare l’offerta senza errori e poter essere ammessi all’asta. Successivamente, non resta che depositare, generalmente entro il giorno prima dell’asta, la busta chiusa contenente l’offerta e l’assegno circolare a titolo di cauzione, pari al 10% del prezzo offerto (questa operazione andrà invece fatta digitalmente nel caso in cui l’asta sia telematica).

Nel giorno fissato per l’asta immobiliare, il delegato alla vendita apre le offerte e, se si è gli unici offerenti, ci aggiudica la casa al prezzo che abbiamo offerto. Se invece sono presenti più partecipanti, comincerà la gara in cui ognuno potrà rilanciare e si aggiudicherà la casa chi avrà fatto il rilancio più alto. Solo in caso di aggiudicazione dell’asta l’importo viene trattenuto e la persona ha un lasso di tempo prestabilito (generalmente 4 mesi) per saldare l’importo, anche attraverso un mutuo, altrimenti l’importo verrà restituito immediatamente.

5 consigli per acquistare un immobile all’asta

Vediamo nel dettaglio qualche consiglio di Immobiliallasta.it e Reviva per evitare di incorrere in spiacevoli sorprese:

  1. Capire bene il documento di avviso di vendita. L’offerta, ad esempio, deve essere presentata seguendo alla lettera le indicazioni dell’avviso di vendita, altrimenti il primo rischio è quello di essere esclusi perché non sono stati rispettati termini e procedura per partecipare. Con un po’ di attenzione però, e soprattutto con la supervisione di un esperto, questo rischio è facilmente prevenibile.
  2. Occhio al budget necessario per saldare l’intera somma entro i termini stabiliti, generalmente 4 mesi dopo l’aggiudicazione. Questo può capitare nel caso in cui la banca non conceda il mutuo in seguito all’aggiudicazione, ma è possibile mettersi in contatto con un istituto di credito in via preventiva per capire già la nostra posizione finanziaria e nel caso procedere con una predelibera, in modo da minimizzare questa spiacevole eventualità.
  3. Leggere all’interno della perizia se ci sono i presupposti per un’opposizione di terzi a causa dello stato giudiziario dell’immobile all’asta. La presenza di opposizione di terzi è in realtà molto rara e capita molto meno spesso di quanto si pensi. Inoltre, solitamente la perizia è stata fatta parecchi anni prima rispetto a quando l’asta si tiene e i termini dell’opposizione sono cambiati o decaduti.
  4. Verificare la presenza di abusi edilizi. Le eventuali irregolarità possono essere sanate entro 120 giorni dal trasferimento dell’immobile e normalmente non ostacolano la richiesta di mutuo bancario. Ovviamente anche le informazioni sugli abusi sono ampiamente descritte nella perizia, pertanto è bene anticipare le soluzioni facendosi aiutare da un professionista, prima ancora di partecipare in asta.
  5. Organizzarsi al meglio, considerando che l’immobile verrà consegnato all’aggiudicatario dopo qualche mese dal saldo, generalmente da 60 a 120 giorni dal decreto di trasferimento. A partire da fine 2021, infatti, è l’aggiudicatario a dover fare la richiesta: il consiglio è quindi quello di farla quanto prima.