Seconde case di pregio: il lusso traina il mercato italiano tra mare, montagna e laghi

Il mercato delle seconde case di pregio in Italia continua a crescere e si conferma uno dei segmenti più dinamici dell’intero comparto residenziale. Non si tratta più di una nicchia riservata a pochi acquirenti facoltosi, ma di un mercato sempre più strutturato, capace di attirare investitori italiani e stranieri alla ricerca di immobili esclusivi che rappresentano sia un luogo dove trascorrere il tempo libero sia un investimento patrimoniale di lungo periodo.

A fotografare questa evoluzione è il rapporto “Il mercato del pregio in Italia: fra prime e seconde case”, realizzato da Patrigest e Santandrea | Gabetti Group, che analizza l’andamento delle compravendite di immobili di lusso nelle principali destinazioni turistiche italiane, dalle località alpine alle coste più esclusive fino ai laghi del Nord.

Le seconde case rappresentano tre quarti del mercato del lusso

I numeri raccontano una crescita costante. Nel 2025 le compravendite di abitazioni residenziali con un valore superiore a un milione di euro hanno raggiunto quota 5.982, più del doppio rispetto alle 2.952 registrate nel 2016, con un incremento del 103% in nove anni.
A trainare questa espansione sono soprattutto le seconde case, che rappresentano il 75% dell’intero mercato del pregio. Le transazioni relative alle abitazioni non principali sono state 4.481, delle quali 3.072 vendute da imprese e 1.409 da privati. Le prime case, invece, si fermano a 1.501 compravendite, pari al restante 25% del mercato.

Secondo Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Patrigest, il comparto delle seconde case di pregio è ormai una componente strutturale del mercato immobiliare italiano. L’immobile di lusso non rappresenta più soltanto un bene legato allo stile di vita, ma un vero e proprio asset patrimoniale utilizzato per diversificare gli investimenti e preservare la ricchezza in un contesto economico caratterizzato da elevata volatilità.

La montagna continua ad attirare investitori

Tra le destinazioni montane, le Dolomiti e le Alpi si confermano tra i mercati più solidi e richiesti. Cortina d’Ampezzo mantiene il primato nazionale per concentrazione di immobili di pregio.  Qui il segmento luxury rappresenta il 32% dell’offerta complessiva, con tempi medi di vendita compresi tra sei e otto mesi e sconti generalmente contenuti tra il 5% e il 10%. Gli immobili più ricercati sono quadrilocali tra 150 e 200 metri quadrati e ville indipendenti di circa 300 metri quadrati, favorite anche dalla crescente visibilità internazionale legata alle Olimpiadi invernali.

Molto dinamico anche il mercato di Courmayeur, che registra i tempi di vendita più rapidi tra tutte le località alpine analizzate: appena quattro mesi. Qui la domanda supera stabilmente l’offerta disponibile, mentre gli sconti difficilmente superano il 5%. Gli acquirenti cercano soprattutto chalet indipendenti e mansarde panoramiche.

Il mare resta sinonimo di esclusività

Sul fronte delle località balneari emergono alcune delle destinazioni più prestigiose del Paese. Nel Golfo del Tigullio, e in particolare a Portofino, si registrano i valori più elevati tra tutti i mercati delle seconde case analizzati. Le abitazioni del segmento Prime raggiungono 13.600 euro al metro quadrato, mentre il valore degli immobili di pregio si attesta intorno ai 12.400 euro al metro quadrato. Gli acquirenti ricercano immobili con vista mare, terrazze abitabili e garage, una caratteristica particolarmente rara sulla costa ligure.

La Versilia, con Forte dei Marmi, detiene invece la quota più elevata di immobili di pregio rispetto all’offerta complessiva: ben il 34% del mercato appartiene al segmento premium. I valori Prime arrivano a 12.200 euro al metro quadrato, mentre cresce anche l’interesse per Marina di Pietrasanta e alcune zone di Viareggio. La domanda internazionale, in particolare quella proveniente dagli Stati Uniti, privilegia ville con piscina e proprietà fronte mare già ristrutturate.

Anche la Riviera Romagnola mostra segnali di crescita. Riccione e Milano Marittima attirano acquirenti con budget medi intorno ai 700.000 euro, interessati a immobili destinati non solo alle vacanze estive, ma anche a soggiorni frequenti durante tutto l’anno, grazie alla diffusione dello smart working.

La Sardegna si divide tra mercato italiano e investitori internazionali

Il mercato sardo presenta caratteristiche differenti a seconda delle aree. In Gallura prevale una clientela italiana orientata verso seconde case con budget inferiori al milione di euro, mentre la Costa Smeralda continua ad attirare investitori stranieri, soprattutto provenienti dagli Stati Uniti e dal Nord Europa, con disponibilità superiori ai 3 milioni di euro.

Le richieste si concentrano su ville con accesso diretto al mare, servizi esclusivi, piscine private e campi da golf, mentre gli immobili “chiavi in mano” rappresentano ormai la soluzione preferita dagli acquirenti.

Il Lago di Como conquista il mercato internazionale

Tra le destinazioni lacustri il protagonista assoluto resta il Lago di Como, considerato una delle mete più prestigiose dagli investitori ad alto patrimonio. Nel mercato di Campione d’Italia le abitazioni Prime raggiungono valori fino a 8.950 euro al metro quadrato, mentre molti altri comuni superano stabilmente i 5.000 euro al metro quadrato. Qui la domanda supera spesso l’offerta disponibile e gli sconti sul prezzo richiesto sono quasi inesistenti, soprattutto quando gli acquirenti provengono dall’estero. Le ville indipendenti con vista lago, giardino e terrazza panoramica rappresentano il prodotto più ricercato.

Cambiano le preferenze degli acquirenti

Uno degli aspetti più interessanti emersi dal rapporto riguarda il cambiamento delle esigenze della clientela. La posizione resta un elemento fondamentale, ma oggi da sola non basta più. Gli acquirenti cercano immobili che offrano elevati standard qualitativi sotto diversi punti di vista. Le caratteristiche più richieste sono la vista panoramica, gli spazi esterni vivibili, il posto auto o il garage, abitazioni nuove o completamente ristrutturate, dotate di impianti tecnologici, elevata efficienza energetica, comfort, privacy e sicurezza.

Secondo Flavio Angeletti, Managing Director di Santandrea | Gabetti Group, il concetto stesso di pregio immobiliare sta cambiando: oggi il valore di un immobile non dipende più soltanto dall’indirizzo, ma dalla capacità di offrire qualità costruttiva, sostenibilità, innovazione tecnologica e benessere abitativo.