Fonte: Istock
Milano si conferma regina indiscussa del mercato immobiliare residenziale di lusso in Italia. A testimoniarlo è il nuovo Osservatorio annuale di Immobiliare.it Insights, giunto alla sua quarta edizione e realizzato in collaborazione con LuxuryEstate.com e Santandrea Luxury Houses. Il capoluogo lombardo si posiziona saldamente in testa per valore dello stock di immobili di pregio, con 7,7 miliardi di euro, una cifra che rappresenta il 12,5% del valore complessivo nazionale e che riflette l’attrattività costante della città per acquirenti domestici e internazionali, grazie anche alla qualità dei servizi, all’offerta culturale e alla continua trasformazione urbana.
Alle spalle di Milano, Roma rimane al secondo posto, pur incrementando del 16% rispetto al 2023, con 5,2 miliardi di euro (l’8,4% del totale). La Versilia occupa il terzo gradino del podio assoluto ed è la prima area a vocazione turistica ad apparire in classifica con quasi 4 miliardi di euro, vale a dire il 6,4% del valore complessivo italiano. Ma se a Milano e Roma lo stock a disposizione è composto prevalentemente da appartamenti (il 99% nel capoluogo lombardo e l’89% nella Capitale), in Versilia le ville primeggiano decisamente (79%).
Il 2024 ha confermato un trend già emerso negli anni precedenti: l’interesse verso le abitazioni di fascia alta non si è fermato, ma anzi ha continuato a crescere. La domanda è aumentata del 4% rispetto al 2023 e del 6% rispetto al 2019, evidenziando una tendenza strutturale più che congiunturale. Parallelamente, anche l’offerta ha registrato un incremento significativo, con un +17% in soli dodici mesi. Nonostante questa espansione, la quota di immobili di pregio rispetto al mercato residenziale complessivo resta contenuta, stabilizzandosi al 2,6%: segnale che il segmento mantiene caratteristiche di esclusività e selettività.
Tempi di vendita
Il report offre anche uno spaccato interessante sui tempi di vendita. Se nel 2019 occorrevano in media 8,7 mesi per vendere un immobile di lusso, alla fine del 2024 il cosiddetto time to sell si è ridotto a 6,1 mesi, con un ritmo più sostenuto anche rispetto al mercato tradizionale, che nello stesso periodo è passato da 6,6 a 5,3 mesi. Inoltre, anche il time on market – ovvero l’età media degli annunci ancora online – si è abbreviato sensibilmente: da 12,4 mesi nel 2019 a 9,6 mesi nel 2024. Questi dati indicano un comparto in grande fermento, dove l’offerta si rinnova continuamente e la domanda è sufficientemente solida da assorbirla con regolarità.
“Anche nel 2024, i nostri dati offrono la fotografia di un mercato residenziale di lusso in ottima salute, che negli ultimi anni ha pienamente recuperato dopo l’inevitabile calo del periodo pandemico – afferma Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it e Amministratore Delegato di LuxuryEstate.com – L’interesse dei potenziali acquirenti, seppur in maniera contenuta, continua ad aumentare anno dopo anno, e incontra un’offerta sempre più variegata e dal valore sempre maggiore. Inoltre, come testimoniato dai tempi di vendita e dal time on market, entrambi drasticamente ridotti negli ultimi sei anni, gli immobili di pregio escono con facilità dal mercato e vengono costantemente sostituiti da nuova offerta, sintomo, anche questo, del grande dinamismo del comparto.”
Nord-Ovest traina l’offerta nazionale
Dal punto di vista geografico, il lusso si concentra principalmente al Nord. L’area Nord-Ovest – trainata da Milano – raccoglie oltre il 36% dell’intera offerta nazionale. Segue il Centro Italia, che rappresenta il 31%, in calo di un punto percentuale rispetto all’anno precedente, e il Nord-Est, stabile attorno al 20-21%. Più staccate le aree meridionali e insulari: il Sud si ferma al 7,2% e le Isole al 5%.
Appartamenti vs ville
Nel confronto tra ville e appartamenti di lusso, il report evidenzia alcune dinamiche interessanti. Il valore complessivo degli immobili in offerta ha sfiorato i 62 miliardi di euro, contro i poco più di 53 miliardi del 2023. La parte del leone la fanno le ville, che da sole rappresentano 35,7 miliardi di euro, con un incremento del 17% su base annua e del 40% rispetto al 2019.
Gli appartamenti seguono con un valore di oltre 26 miliardi di euro, in crescita del 14% in un anno e del 32% in sei anni. Geograficamente, gli appartamenti di pregio sono concentrati al Nord-Ovest (44% dello stock), mentre le ville trovano la loro maggiore distribuzione nel Centro Italia (37%), davanti al Nord-Ovest (28%) e al Nord-Est (18%).
L’analisi della domanda conferma un maggiore interesse per gli appartamenti, che raccolgono circa il 72% delle richieste, anche se in leggero calo rispetto all’anno precedente. Le ville, di conseguenza, vedono crescere il proprio appeal, complice anche la nuova centralità delle località turistiche, spesso sempre più scelte come residenze principali piuttosto che come seconde case. Un esempio emblematico è la Versilia, terza in classifica per valore complessivo dello stock con quasi 4 miliardi di euro, dove il 79% dell’offerta è rappresentata da ville.
Prezzi stabili
Dal punto di vista dei prezzi, il comparto mostra una sorprendente stabilità. Alla fine del 2024, un appartamento di lusso in Italia costa mediamente 7.383 euro al metro quadro, con picchi di 8.087 euro/mq nel Nord-Ovest e minimi di 6.326 euro/mq nel Sud. Le aree che hanno registrato gli aumenti più consistenti nell’ultimo anno sono proprio il Nord-Ovest (+3,8%) e le Isole (+2,8%), mentre il Sud ha visto una flessione significativa (-4%).
Le ville, invece, presentano un prezzo medio inferiore, attestandosi a 5.273 euro/mq, praticamente invariato rispetto al 2023. Le Isole si confermano l’area più costosa per questo tipo di immobile, con 6.143 euro/mq, mentre il Nord-Est offre le soluzioni più economiche (circa 4.200 euro/mq).
