Investire in immobili o in borsa? Cosa dicono i numeri, costi e rendimenti

25 Maggio 2022, di Luca Losito

Mentre si torna a parlare di un possibile aumento delle tasse sugli immobili in Italia, su spinta della UE, è importante analizzare le differenze di costi e ricavi tra gli investimenti in abitazioni e quelli in strumenti finanziari, per cercare di valutare in modo oggettivo quale è il più conveniente. Specialmente in un Paese come il nostro che ha per definizione un debole per il mattone.
Ipotizziamo un investimento di 250.000 euro con un orizzonte temporale lungo 10 anni e vediamo quali sono le differenze tra investire in immobili e in borsa.

Immobili: i costi al momento dell’acquisto

I primi costi da mettere in conto sono quelli legati all’acquisto dell’immobile. L’imposta più onerosa da pagare è quella di registro, che sarà del 2% (5.000 euro) del valore dell’immobile se si tratta di prima casa e del 9% (22.500 euro) in caso di seconda casa. L’acquisto è esente da Iva, ma ci sono altre due tasse da pagare, catastale e ipotecaria, che nel primo caso costeranno 100 euro in totale e nel secondo 400.
Un’altra spesa da mettere in conto è poi quella dell’atto notarile per suggellare il trasferimento della proprietà, in generale questo ha un costo di circa 2.000 euro: cifra che raddoppia se l’operazione viene completata con un mutuo bancario. Altra possibile spesa, se non si acquista da un privato che conosciamo già, e si fa l’offerta tramite un’agenzia è la commissione per il mediatore: in media il 5% del valore della casa, quindi ulteriori 12.500 euro.
Dunque, nel primo anno, investendo 250.000 euro si dovranno fronteggiare costi da un minimo di 7.100 euro nel migliore dei casi a un massimo di 39.500 nel peggiore.

Tra le spese e le rendite

Superata la fase iniziale dell’acquisto, si passa allo step successivo. La prima spesa fissa è quella per i rifiuti, circa 200 euro annui. Se non si tratta di prima casa, bisogna mettere in conto anche il pagamento dell’IMU, che per un immobile del valore di 250.000 euro è pari a circa 1.000 euro l’anno. Dopodiché restano bollette, spese condominiali e manutenzione. Il Codacons aveva stimato nel 2021 un totale di 950 euro per le spese mensili.
Poi anche qui bisogna fare un distinguo: tra chi metterà l’abitazione a reddito affittandola e chi no. Chi affitterà l’immobile, potrebbe guadagnare in un anno circa 10.000 euro (+4% sul valore totale, al netto dei rischi di morosità che in Italia ha un tasso abbastanza elevato). Chi non lo farà invece perderà questa occasione e punterà a massimizzare l’investimento alla vendita, quindi nel nostro esempio dopo 10 anni.
Qui però dobbiamo segnalare il principale cortocircuito degli investimenti immobiliari. Prendendo come riferimento un report dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, emerge come dal 2010 al 2020 le case abbiano visto una contrazione del loro valore, incassando dal -30% al -37,1% in base al fatto che l’immobile si trovasse in una grande città o meno.
Ci sono poi metropoli, come Milano, che rappresentano un caso a parte: +39% negli ultimi 5 anni. Ma a parte i casi isolati, appare evidente come l’investimento immobiliare non garantisca rendite annuali e risulti quindi assolutamente poco efficiente.

Insomma, per tracciare un bilancio, investire nell’immobiliare appare una scelta costosa e poco redditizia. In 10 anni, si possono accumulare spese da un minimo di 10.000 euro a un massimo di 140.000 euro. Si arriva così alla vendita, che con una perdita di valore media stimata al 33,5%, sarà fissata a 166.000 euro. A questi soldi si sommerà, per chi affitterà l’immobile, restando molto ottimisti sulla morosità, un possibile ricavo di 100.000 euro.
Nel migliore dei casi (spese minime e rendita affitto) si uscirà dall’investimento con un ricavo di soli 6.000 euro.
In tutte le altre ipotesi (e le variabili in gioco sono tante), si chiuderà con una perdita pesante. Solo l’ennesima riprova di quanto l’affidabilità del mattone resti un mito da sfatare. A suon di numeri e dati che, tranne in casi eccezionali come visto per l’innovativa e dinamica Milano, parlano in maniera inequivocabile.

Investire, il confronto con depositi e azioni

E se invece di puntare 250.000 euro sulla casa, avessimo deciso di tenere quel capitale fermo sul conto corrente o addirittura di investire sul mercato azionario? Nel primo caso, secondo quanto emerge dalle elaborazioni di Bankitalia sul periodo 2012-2022, avremmo avuto un rendimento medio annualizzato di 1,36% e così in 10 anni il patrimonio totale sarebbe salito a 284.000 euro in totale.
Nel caso in cui avessimo invece portato quello stesso capitale sull’azionario, le cose sarebbero andate decisamente meglio. Prendendo come riferimento l’indice MSCI World nel periodo 2012-2022, notiamo che ha avuto una crescita complessiva del 142% con un rendimento medio annualizzato dell’8,8%, pur con oscillazioni notevolissime, in particolare nel 2020 e nel 2022 con la frenata degli ultimissimi mesi causata dal conflitto in Ucraina.
Numeri che, con un investimento di 250.000 euro avrebbero portato in 10 anni il patrimonio a poco meno di 600.000 euro totali.