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Aste immobiliari, il peggior dato dal 2019: sono ancora convenienti?

Le aste immobiliari stanno seguendo da diversi anni un trend negativo: sempre meno vendite, addirittura si segnala il peggior dato dal terzo trimestre del 2019. Un calo dovuto a fattori burocratici (tempi dei tribunali diversi da distretto a distretto), e a contingenze geografiche (nonostante il calo, il Nord registra un terzo delle procedure a livello nazionale).

Più il dato degli NPE, ovvero lo stock dei crediti deteriorati: dopo la riduzione segnalata negli ultimi anni, si prevede un nuovo aumento per l’anno che verrà, e così nuove procedure di vendita. Ma questo dipenderà tutto dal mercato, e anche dall’andamento dei tassi di deterioramento e dell’inflazione stessa.

Aste immobiliari, Reviva: -38% rispetto al 2019

Un calo che continua ormai da 4 anni è quello che ha travolto il settore delle aste immobiliari. Siamo al terzo trimestre, e il dato è il seguente: 114.846 vendite registrate, a fronte di 144.731 nel terzo trimestre 2022. Ossia il 21% in meno, e addirittura il 38% in meno rispetto allo stesso periodo del 2019. Un dato, quello estrapolato dai modelli predittivi da Reviva, che si accompagna anche a quello del valore dell’offerta minima, sceso a 13,5 miliardi di euro, -30% rispetto al Q3 del 2022.

Reviva, azienda leader nella vivacizzazione delle aste immobiliari, ha reso noto nel suo ultimo report dati che vadano ad aiutare tutte le entità finanziarie e non (NPLs Investors, Banche e Servicers…) a migliorare le performance di recupero dei loro crediti aumentando la vendita degli immobili in asta. Ma con questa situazione non è davvero facile. Anche i terreni stanno avendo un calo del valore, passati dai 119mila euro del 2022 agli attuali 94.438 euro. Solo le residenze e gli immobili non residenziali rimangono stabili sui loro prezzi, rispettivamente attorno ai 87.175 euro e ai 170.724 euro. Ed è un bene: nel mercato odierno il non residenziale copre il 35,3% dell’offerta, e il residenziale il 53,3%. Pertanto la perdita di valore è spinta solo da una tipologia immobiliare.

A livello geografico si segnala un andamento ambivalente. Nonostante il Nord abbia perso nell’ultimo quadriennio ben il 23,5% delle quote, rimane tutt’oggi la zona con la maggior registrazione di aste immobiliari, con ben il 33,2% delle procedure all’attivo. Di seguito c’è il Centro al secondo posto con un 25,7%, seguito dal Sud (24,5%) e dalle Isole, in coda, con il 16,6%. In precedenza, la quota del Nord era del 56,7%, ma negli ultimi anni la quota persa è andata tutta in favore di un aumento della quota del sud e isole. Sembrerebbe che questo stacco sia dovuto alla storica differenza territoriale nelle tempistiche di chiusura delle procedure nei tribunali. Ma non è solo questa la causa.

Le cause del calo delle aste immobiliari

Tra le cause principali c’è quella degli NPE (Non Performing Exposure), lo stock di crediti deteriorati. Nel corso del quadriennio 2017-2021, la quota degli NPE in essere è passata dai 358 miliardi a 321 miliardi. Questo significa che c’è stato da una parte la riduzione dei nuovi inflow di crediti deteriorati, e dall’altra la massiccia attività di recupero sullo stock di NPE. Perché i crediti deteriorati sono appunto quei crediti che non sono subito ripresi dalle banche, addirittura la loro stessa riscossione da parte delle banche è divenuta incerta nel corso di mesi e anni.

Si parla proprio di NPE a proposito del rapporto tra il totale dei crediti deteriorati e il totale dei crediti erogati da una banca. A titolo d’esempio, possono essere frutto di prestiti aziendali insoluti, o mutui non pagati: in questi casi i beni lasciati in garanzia possono essere soggetti ad ipoteca, o addirittura al pignoramento, con successiva messa all’asta immobiliare.

Con il calo dello stock in questi anni sono calate anche le iscrizioni. Meno immobili andati all’asta, proprio perché i crediti sono stati rimessi in riscossione. È ovvio che un valore basso dell’NPE ratio sta a sottintendere che i bilanci bancari godono di ottima salute. E che è capace di valutare attentamente circa la situazione economica di un proprio contraente. Una delle cause della NPE è anche una cattiva valutazione da parte della banca circa la solvibilità del cliente.

Altro aspetto da non sottovalutare per le aste immobiliari è l’aumento delle vendite telematiche.  Attestate al 40%, sono aumentate di tre punti percentuali rispetto al 37% del 2022. Solo il 27% avviene presso il venditore, e questo non è un bene. Perché le aste puramente telematiche sono estremamente complicate, favorendo ancora di più la possibilità che vadano deserte abbassando quindi il valore dell’immobile. Uno scenario che potrebbe rendere conveniente l’acquisto della casa tramite asta immobiliare, ma non la vendita.

Ma si prevede un aumento nel 2024

Quanto ribadito per il 2023 non accadrà per le aste immobiliari nel 2024. Con l’aumento del tasso di deterioramento del credito, i finanziamenti post-moratoria pandemico tornerebbero di nuovo a rischio. Se si aggiunge anche l’inflazione, l’aumento dei tassi di interessi, l’inasprimento delle condizioni economiche generali, gli NPE torneranno ad aumentare fino a 377 miliardi nel 2024, secondo i dati di Market Watch NPL di Banca IFIS. Lo stesso Giulio Licenza, CBDO e Co- Founder di Reviva, ha commentato il potenziale andamento:

Si confermano ad oggi le stime fatte del trimestre precedente: alla conclusione del 2023 avremo un numero di aste compreso tra 150 e 160 mila. Dopo anni di riduzione dello stock di NPE e di calo dei default, gli analisti prevedono, seppure in minor misura rispetto alle prime previsioni, un nuovo aumento degli inflows di NPE causato dalle mutate condizioni economiche, sulla base di queste previsioni e dei tempi di iscrizione delle procedure, ci aspettiamo quindi un nuovo leggero aumento di procedure iscritte già al termine di quest’anno, che porteranno successivamente a un aumento di vendite fissate sulla base dei tempi di fissazione delle vendite dei vari tribunali.

A questo però si aggiunge anche l’allungamento dei tempi di vendita a causa dell’atteggiamento prudentista degli acquirenti in un periodo di crisi, per questo si dovrà procedere a ottimizzare il credito recuperabile, e a migliorare quanto prima le tempistiche delle procedure esecutive. Oltre a NPE e televendite, anche un cattivo marketing e un’attività di commercializzazione precaria può danneggiare le aste immobiliari.