Fonte: Getty Images
Nella prima parte del 2025 il mercato immobiliare italiano continua a mostrare segnali di tenuta, ma con margini di trattativa ancora significativi. Secondo le indagini dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, la scontistica media applicata nelle compravendite si è attestata al 7,6%, in lieve diminuzione rispetto all’8% registrato nello stesso periodo del 2024. Un dato che conferma una graduale riduzione del potere negoziale degli acquirenti, pur in un contesto che resta selettivo.
Grandi città: sconti in calo per effetto della scarsa offerta
Analizzando il mercato delle grandi città, lo sconto medio nel primo semestre del 2025 scende al 7,9%, rispetto all’8,3% del primo semestre 2024. Alla base di questa riduzione ci sono soprattutto due fattori: la limitata disponibilità di immobili e la forte preferenza degli acquirenti per soluzioni in buono stato o ristrutturate, che lasciano meno spazio alla trattativa.
Le città con la scontistica più contenuta sono:
- Bologna (-5,8%)
- Verona (-6,1%)
- Milano (-6,3%).
All’estremo opposto si collocano i mercati dove la trattativa resta più ampia, come:
- Palermo (-11,6%)
- Genova (-10,3%)
- Napoli (-8,4%).
Quale percentuale di sconto medio si trova nelle grandi città
Lo sconto medio nelle grandi città si aggira su
- Bari: -7,2%
- Bologna: -5,8%
- Firenze: -6,5%
- Genova: -10,3%
- Milano: -6,3%
- Napoli: -8,4%
- Palermo: -11,6%
- Roma: -7,1%
- Torino: -7,6%
- Verona: -6,1%.
Stato dell’immobile e classe energetica: qui si gioca la trattativa
Il grado di vetustà dell’immobile incide in modo significativo sulla riduzione di prezzo. Le abitazioni usate registrano un ribasso medio del 7,8%, superiore rispetto a quelle ristrutturate (-7,0%) e soprattutto alle abitazioni nuove, che si fermano a un più contenuto -5,0%. Un divario che riflette i costi di riqualificazione che l’acquirente deve sostenere dopo l’acquisto.
Ancora più evidente è l’impatto della classe energetica:
- immobili in classe A: -5,1%
- immobili in classe G: -8,4%.
La crescente attenzione all’efficienza energetica rende gli immobili performanti meno trattabili, mentre quelli energivori subiscono ribassi più marcati.
Investimenti e tipologie: sconti sopra la media
Gli immobili acquistati a uso investimento presentano una scontistica media del 10,4%, la più elevata tra le categorie analizzate. In questi casi pesa maggiormente la capacità negoziale dell’acquirente, che valuta l’operazione in base alla redditività attesa.
Per quanto riguarda le tipologie abitative, i ribassi più consistenti si registrano per:
- monolocali (-9,5%)
- soluzioni popolari (-10,0%)
- soluzioni seminterrate (-11,6%).
Anche le abitazioni disposte su più livelli (-9,0%) e quelle al piano terra senza giardino (-8,3%) mostrano una trattativa più ampia. La presenza di uno spazio esterno riduce invece lo sconto: il piano terra con giardino scende a -6,8%.
I piani alti e gli ultimi piani, tradizionalmente più richiesti e meno presenti sul mercato, registrano ribassi più contenuti (-7,2% e -7,1%).
Un mercato più maturo e prezzi di partenza più realistici
Nel complesso, i dati indicano un mercato in cui i prezzi di richiesta risultano sempre più allineati ai valori reali, frutto di valutazioni attente da parte degli operatori che conoscono bene il contesto locale e la capacità di spesa delle famiglie. Questo contribuisce a ridurre gli eccessi di trattativa, soprattutto per gli immobili di qualità medio-alta.
Il ribasso resta quindi una componente fisiologica delle compravendite, ma nel 2025 appare più contenuto e selettivo, premiando gli immobili efficienti, ben posizionati e pronti all’uso.
