Milano: per l’immobiliare atteso un 2026 di prezzi ancora in crescita

Milano si conferma così il baricentro del mercato immobiliare italiano, ma con un’“ombra” che pesa sulle prospettive future: un’offerta di lusso ancora troppo limitata rispetto al potenziale della domanda internazionale. Lo rileva l’ultimo report di “Vincenzo Monti Prestige Prime Residential” che, dopo aver scattato una foto al mercato milanese, va oltre, mettendo nero su bianco quelle che saranno le nuove tendenze del mattone.

Milano: 2025 positivo per l’immobiliare

Il mercato immobiliare residenziale milanese si avvia a chiudere il 2025 in territorio positivo, con una stima di circa 25mila compravendite totali tra abitazioni nuove e usate, in crescita del 5% rispetto al 2024. Un risultato che segna la conferma della centralità di Milano come piazza leader del real estate italiano e sempre più riferimento anche a livello europeo.

A trainare la performance è il comparto Prime e Super Prime, che raccoglie gli immobili di pregio del Centro Storico. Secondo il report del “Vincenzo Monti Prestige Prime Residential”, nel primo semestre del 2025 le transazioni di fascia alta sono aumentate del +2,8% sullo stesso periodo del 2024, raggiungendo 181 scambi, con una previsione di 370 a fine anno (+5,1%).

Il fatturato del mercato del lusso ha toccato 397,7 milioni di euro nel semestre, in aumento del 4,9% su base annua, mentre il prezzo medio richiesto per gli immobili di pregio si è attestato a 14.650 euro/mq, segnando un +8,5% tendenziale. La crescita è stata accompagnata da una riduzione dell’offerta (-3,7%), oggi pari a circa l’8% del totale cittadino, e da un lieve allungamento dei tempi medi di vendita (165 giorni contro i 150 del 2024).

“Nel corso del 2025 il living in Italia si consolida come asset class istituzionale – ha dichiarato Andrea Pincherli Vicini, Ceo & Founder di Vincenzo Monti Prestige – Milano resta il mercato più competitivo e liquido, sostenuto da una domanda costante, ma l’offerta non riesce a tenere il passo. Il rischio è che la scarsità di prodotto spinga ulteriormente i prezzi e gli affitti verso l’alto.”

Quadrilatero e Brera guidano la corsa

A livello di aree, il Quadrilatero della Moda si conferma la zona più performante con un aumento dell’11,2% dei prezzi richiesti, seguita da Palestro–Duse–Venezia (+9,8%), Brera–Moscova (+9,5%) e Cairoli–Magenta–Monti (+8%). In oltre il 60% delle zone Prime milanesi, la barriera dei 20mila euro/mq è ormai superata (era il 40% nel 2024).

Nel mercato “super prime” — quello con valori superiori ai 5 milioni di euro — l’offerta resta residuale, pari al 3% dello stock disponibile. Un mercato, dunque, di pochi numeri e di altissima selettività, dove la presenza di box auto, piani alti e classe energetica elevata sono fattori determinanti.

La spinta degli investimenti e della domanda estera

Secondo il report, gli investimenti nel residenziale milanese nel primo semestre 2025 sono quasi raddoppiati, toccando 320 milioni di euro (+54%), con oltre 130 milioni concentrati nel secondo trimestre. Milano ha assorbito circa il 60% dei volumi nazionali, confermandosi la principale destinazione dei capitali nel settore.

Nel frattempo cresce anche la componente estera della domanda, oggi pari al 50% degli acquirenti, grazie ai vantaggi fiscali della flat tax e alla crescente attrattività internazionale della città. “Milano è diventata il place to be in Europa, insieme a Madrid – spiega il general manager di un noto hotel di lusso cittadino – Londra e Parigi appaiono meno dinamiche, mentre la città lombarda offre qualità della vita, sicurezza e una rete infrastrutturale unica.”

Offerta rigida e prospettive per il 2026

Le previsioni indicano che il 2025 si chiuderà con un aumento dei prezzi di quasi il 10% e transazioni in crescita del 5% nell’area centrale, ma con una contrazione dell’offerta del 4,4%. La combinazione di forte domanda, investimenti in ascesa e scarsità di prodotto rischia di accentuare le pressioni sui valori nel 2026.

L’intelligenza artificiale, nuovo motore del settore

L’analisi di “Vincenzo Monti Prestige Prime Residential”, va oltre il mattone milanese, analizzando quelle che saranno i  nuovi trend immobiliari. Tre le direttrici chiave: innovazione, sostenibilità e qualità della vita. Tre parole che riassumono un cambio di paradigma, capace di influenzare non solo le scelte di acquirenti e investitori, ma anche le strategie di pianificazione urbana e sviluppo edilizio.

La domanda abitativa evolve: cresce l’attenzione per la sostenibilità, mentre la tecnologia entra con forza nel ciclo immobiliare — dalla progettazione alla gestione. Un contesto in cui, secondo gli analisti, le opportunità di investimento si sposteranno sempre più verso segmenti innovativi e ad alto valore aggiunto.

Se c’è un filo conduttore del nuovo real estate, è la rivoluzione dell’intelligenza artificiale, si legge nel report. Negli Stati Uniti, gli investimenti in nuove tecnologie immobiliari hanno toccato nel 2024 i 70 miliardi di dollari, con previsioni di crescita fino a 200 miliardi entro la fine dell’anno.
Nel settore edilizio, algoritmi e analisi predittive permettono di anticipare guasti, ottimizzare la manutenzione e ridurre i costi operativi. Ma l’AI va oltre: supporta la pianificazione urbana sostenibile, integrando dati su traffico, inquinamento e infrastrutture per disegnare città più vivibili.
Sul fronte finanziario, i sistemi di credit scoring intelligenti facilitano l’accesso al credito, mentre nell’intermediazione immobiliare l’AI consente un match immediato tra domanda e offerta. Anche la valutazione automatica degli immobili si diffonderà sempre più, pur restando necessario un controllo umano per garantire trasparenza e accuratezza.

Flexliving, il nuovo modo di abitare

Il report passa poi ad analizzare le priorità abitative, che cambiano di pari passo ai cambiamenti sul fronte del lavoro.
Nasce così il flexliving, un modello che integra vita privata, lavoro e tempo libero. Spazi modulabili, connessioni digitali performanti e aree comuni diventano elementi chiave per una nuova generazione di residenti.
In Italia si diffondono forme di co-living ispirate ai grandi centri europei: complessi residenziali con aree per smart working, fitness e socialità, in grado di rispondere a un pubblico sempre più mobile e connesso.
Allo stesso tempo, l’invecchiamento della popolazione apre un fronte inedito. I baby boomer — che oggi detengono il 70% della ricchezza mondiale —sottolinea l’analisi –  stanno alimentando la domanda di senior housing, residenze assistite e spazi di benessere per la terza età.
Tra vent’anni, la ricchezza passerà nelle mani della Generazione Z, portando con sé nuovi gusti, nuove esigenze e una domanda di abitazioni “su misura”.
Sul piano urbano, il fenomeno delle ReGen Cities si afferma come tendenza strutturale: rigenerazione di ex aree industriali, riuso di edifici dismessi e creazione di quartieri sostenibili. Milano, Parigi e Berlino fanno scuola, con progetti che uniscono edilizia accessibile, mobilità dolce e spazi pubblici di qualità.
Il credito bancario più selettivo, intanto, apre spazi per il private capital, destinato a diventare protagonista del nuovo ciclo di sviluppo.

Emotional design: la casa come esperienza

Non è più solo questione di metri quadri, ma di emozioni. L’emotional design entra nel lessico del real estate e cambia la prospettiva progettuale.
Materiali naturali, colori neutri, illuminazione calibrata e texture morbide costruiscono ambienti pensati per favorire il benessere e ridurre lo stress.
La tecnologia, sempre più integrata e invisibile, accompagna la vita quotidiana senza dominarla: sensori climatici, automazioni domestiche e arredi intelligenti convivono in spazi dal carattere minimale e accogliente.
L’abitazione del futuro sarà, in sintesi, un ecosistema emozionale, capace di rispondere ai bisogni fisici e psicologici di chi la vive.

Green e transizione energetica

La sfida climatica è sempre di più ormai una priorità strategica per il real estate.  Secondo il report “Vincenzo Monti Prestige Prime Residential”, nel 2024 il 34% dei venditori ha messo sul mercato immobili in classe A, B, C o D. Una tendenza in rapida accelerazione, spinta dagli incentivi e dalla maggiore consapevolezza ambientale dei proprietari.

Sempre più famiglie — si legge nello studio — stanno investendo in interventi di efficientamento energetico per ridurre i costi di gestione e accrescere il valore del bene nel lungo periodo.

Il futuro del mattone sarà dunque sempre più green, con edifici in grado di coniugare risparmio energetico, comfort e valore patrimoniale. Un passaggio che, al pari della digitalizzazione, segnerà la nuova frontiera dell’abitare sostenibile.