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Milano conferma il suo ruolo di riferimento per il mercato immobiliare italiano, ma senza eccessi di euforia. La città è tra quelle a rischio più basso di bolla, secondo la nuova edizione dell’UBS Global Real Estate Bubble Index, lo studio che valuta i prezzi delle abitazioni residenziali in 21 grandi città del mondo, tra cui Milano.
La ricerca, presentata oggi da UBS, fornisce una panoramica dettagliata sulle dinamiche globali e locali del settore immobiliare, analizzando l’andamento dei prezzi reali, la domanda, l’accessibilità finanziaria e i rischi di squilibrio.
UBS: quali sono le città con il maggiore rischio bolla
Secondo lo studio, Miami risulta la città con il rischio di bolla più elevato, seguita da Tokyo e Zurigo, mentre città come Londra, Parigi e Milano si collocano nella fascia a basso rischio.
A livello globale, il mercato immobiliare ha mostrato un rallentamento per il terzo anno consecutivo, spiega Matthias Holzhey, autore principale dello studio presso il Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management: “L’euforia diffusa si è attenuata, con il rischio medio di bolla nelle grandi città in calo per il terzo anno consecutivo”.
Questo trend è collegato soprattutto ai tassi d’interesse elevati, che hanno ridotto l’accessibilità finanziaria e frenato la domanda.
Milano: mercato caro ma stabile
Per Milano, lo scenario è particolare. La città resta il mercato più caro d’Italia, sostenuto da una solida economia locale, continui investimenti infrastrutturali e crescente interesse da parte di investitori esteri. Tuttavia, nonostante l’immagine di mercato vivace, i prezzi reali — corretti per l’inflazione — sono leggermente diminuiti dalla metà del 2024.
Un andamento che si colloca al di sotto sia della media nazionale che del mercato degli affitti, quest’ultimo rafforzato dalle attese legate alle imminenti Olimpiadi invernali. Guardando avanti, una riduzione dei tassi sui mutui e una possibile ripresa demografica potrebbero sostenere la domanda, mentre vincoli di offerta, dovuti a procedure più rigorose e a minori incentivi per le ristrutturazioni, contribuiranno a mantenere stabili i prezzi.
Confronto internazionale
Negli ultimi cinque anni, città come Dubai e Miami hanno registrato aumenti medi dei prezzi reali di circa il 50%, mentre Tokyo e Zurigo segnano rispettivamente una crescita del 35% e quasi del 25%. Milano, invece, si distingue per stabilità e moderazione, rimanendo lontana dai livelli di rischio registrati in altre metropoli internazionali. Maciej Skoczek, coautore dell’analisi presso UBS Global Wealth Management, sottolinea: “Regole più severe, dalle nuove tasse ai divieti di acquisto fino alle misure di controllo degli affitti, hanno ridotto l’attrattiva di mercati un tempo molto richiesti come Vancouver, Sydney, Amsterdam, Parigi, New York, Singapore e Londra”.
I mercati più costosi risultano meno accessibili per la popolazione locale. A Hong Kong, ad esempio, servono circa 14 anni di reddito per acquistare un appartamento di 60 mq. Anche a Milano, sebbene il rischio di bolla sia basso, la domanda straniera e locale mantiene elevati i prezzi, soprattutto in zone centrali e in quartieri ben collegati. La limitata disponibilità di nuove costruzioni e le procedure burocratiche complesse contribuiscono a sostenere i valori immobiliari.
L’indagine UBS osserva anche che il continuo aumento del debito pubblico, sebbene potenzialmente insostenibile, potrebbe fornire nuovo slancio al mercato immobiliare nei prossimi anni. In un contesto di repressione finanziaria, la domanda di asset con rendimenti reali positivi, come gli immobili, tende a crescere. Inoltre, la riduzione prevista dei tassi di interesse entro il 2026 dovrebbe abbassare gradualmente i costi reali di finanziamento, favorendo ulteriormente la domanda.
Per Milano, quindi, il futuro appare equilibrato: la città mantiene il suo fascino per investitori e residenti, ma senza gli eccessi e i rischi di bolla presenti in altre metropoli internazionali. Prezzi sostenuti, domanda estera e limitata offerta rimangono i fattori chiave, mentre le Olimpiadi invernali e possibili incentivi per le ristrutturazioni potrebbero rafforzare ulteriormente il mercato degli affitti e delle compravendite.
