Affitti: cosa è la sublocazione immobiliare. Può riparare dalla morosità dell’inquilino?

Il mattone, e nello specifico acquisire un immobile per metterlo a reddito, è uno degli investimenti più diffusi tra gli italiani. Nel paese infatti, secondo gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate, sono circa 4,3 milioni i locatori, per un totale di 5,6 milioni di immobili concessi in affitto con regolare contratto. Però, l’effetto della pandemia non ha risparmiato neanche il settore immobiliare, impattando negativamente anche sul mercato degli affitti. Tra ritardi e mancati pagamenti, secondo Emg Different, nell’ultimo anno i canoni non riscossi hanno generato un buco di 1,3 miliardi di euro.

A questo si aggiungono i problemi riguardanti lo sfratto dell’inquilino in caso di morosità, provvedimenti tornati esecutivi con il nuovo anno, dopo il blocco previsto dal Decreto “Sostegni”, con la conseguente immediata esecuzione di circa 100mila sfratti. Problemi in termini di tempi, stimati tra gli otto e i dodici mesi nelle maggiori città italiane per ottenere la sentenza di sfratto, a fronte dei costi di gestione dell’immobile che rimangono costanti. Secondo uno studio condotto da Facile.it e Mutui.it, nelle maggiori città italiane, i costi fissi di una casa si aggirano intorno ai 942 al mese per un’abitazione di 100 metri quadri. A questo
si sommano le spese per il decreto ingiuntivo, lo sfratto esecutivo e la parcella dell’avvocato. In questo scenario, la locazione immobiliare sembra più un problema che un vantaggio.

“Le attuali dinamiche di mercato, hanno permesso a molti proprietari immobiliari di conoscere la sublocazione immobiliare, strumento che garantisce una rendita da locazione certa, al riparo da ogni imprevisto, primo fra tutto il mancato incasso dell’affitto” – spiega Francesco Zeni, fondatore di Stanza Semplice, società che si occupa del recupero e rimessa in funzione di immobili da destinare agli studenti fuori sede attraverso la sublocazione immobiliare.

La sublocazione è una forma contrattuale prevista e regolamentata dall’articolo 1594 del Codice Civile: il conduttore, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. La sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi. Ciò significa che il proprietario immobiliare può rivolgersi ad un soggetto chiamato conduttore, in genere una società immobiliare, per affidargli l’immobile in modo che possa a sua volta sublocarlo, con il contratto che non potrà essere ceduto senza il consenso del locatore. Così la società scelta dal proprietario dell’immobile diventa gestore e garante dell’appartamento in affitto. La facoltà di sublocazione deve essere indicata nel contratto principale.