Immobiliare: nel lungo termine, meglio essere proprietari che “affittare”

9 Luglio 2021, di Mariangela Tessa

Come investire nel settore dell’edilizia residenziale.? Quale approccio avere? Una riposta arriva da un’analisi di MFS IM, a firma di Robert Almeida, Portfolio Manager Global Investment Strategist.

L’esperto parte dalla differenza sostanziale esistente fra trading attivo ed investimento attivo. I trader attivi “affittano” asset finanziari. Speculano sulla tempistica delle inversioni di tendenza e dei cambi di leadership nel mercato, e variano le posizioni nel tentativo di catturare trend mutevoli. “Una strategia molto difficile da attuare in maniera sistematica, che spesso conduce a risultati estremamente variabili” spiega Almeida, aggiungendo che l’investiamo attivo implica il possesso di asset finanziari, non per un solo ciclo di mercato ma spesso per piuÌ cicli.

“Specialmente nei settori ciclici, questo approccio richiede di identificare le società del settore a più alto valore aggiunto, in grado di creare valore nel lungo termine indipendentemente dal contesto economico”.

I fornitori tendono ad essere meno ciclici

Prendendo il caso il settore dell’edilizia residenziale, Almeida spiega che “il modo più diretto per investire in questo comparto è puntare sulle società “pure play”, come i costruttori. Tuttavia, queste imprese dipendono in misura sostanziale dall’andamento dell’economia, dal sentiment dei consumatori e dall’accessibilità economica. Sono anche aziende ad alta intensità di capitale, una caratteristica che tende a condurre ad un’elevata variabilità dei margini”.

Gli investitori possono tuttavia ottenere un’esposizione al settore residenziale in altri modi.

“Come sa bene chiunque possieda una casa, ogni edificio è composto da una molteplicità di sistemi, e quasi nessuno di essi ha una durata eterna. Circa due terzi del costo di una nuova casa sono rappresentati dal terreno e dalla manodopera; i materiali edili costituiscono la parte restante. Una percentuale significativa di questi costi è riconducibile alle finiture interne
Per questi fornitori, il mercato non si limita alle nuove costruzioni. Negli Stati Uniti, dove la durata media di una casa è di circa 43 anni, i proprietari sono spesso impegnati in progetti, ristrutturazioni o riparazioni. A nostro giudizio, ciò spiega perché i fornitori edili sono meno ciclici dei costruttori e quindi, in definitiva, aziende migliori”.

Detenere asset finanziari

L’investimento attivo – continua l’esperto – va oltre l’identificazione di asset finanziari con un percorso sostenibile verso una redditività del capitale corretta al rischio su diversi anni relativamente solida.

“Dal nostro punto di vista, investire significa possedere una partecipazione in società con proposte di valore sostenibili, o se preferite, società con uno scopo. Per essere gestori responsabili del capitale, occorre andare oltre la valutazione dei rischi rilevati all’interno di un modello finanziario”.

Pratiche occupazionali scorrette nella catena di fornitura di una società, prezzi di trasferimento dubbi finalizzati ad evitare le tasse, il modo in cui un’impresa affronta le tematiche sociali —aggiunge  Almeida- sono tutte questioni che richiedono una continua interazione con i vertici aziendali, i consigli di amministrazione e gli altri stakeholder.

“È una responsabilità importante di cui ci si fa carico nel momento in cui si investe il capitale di altri. I gruppi dirigenti delle aziende tendono ad ascoltare maggiormente chi possiede una partecipazione, rispetto a chi “affitta” i titoli”. È possibile conseguire profitti immensi -conclude  – identificando l’esatta tempistica dei cambiamenti di regime e di leadership di mercato, ma è con l’investimento in società con uno scopo che si può generare a nostro avviso una sovraperformance nel lungo termine. Il rapporto, a nostro giudizio, è causale e non casuale”.