Aste immobiliari frenate dai prezzi in aumento

25 Ottobre 2022, di Mariangela Tessa

Rallentano nel terzo trimestre le aste immobiliari in Italia, che da inizio anno fino al 30 settembre sono state 144.731 per un valore economico totale di 19,2 miliardi di euro. Questo lo scenario delineato dal team di data scientist di Reviva, società specializzata nella vivacizzazione delle aste immobiliari.

In particolare, Reviva ha analizzato i dati del terzo trimestre appena concluso in cui si è però verificato un rallentamento delle aste immobiliari: se infatti nei trimestri precedenti il rapporto con il 2021 era positivo in doppia cifra, nel terzo trimestre questo valore è migliorato solo del 4,6% rispetto allo stesso arco temporale dell’anno passato e ancora -32,3% rispetto al terzo trimestre 2019.

Il trend, quindi, conferma un calo delle aste immobiliari rispetto ai precedenti trimestri del 2022, con uno scostamento complessivo pari del -21,8% rispetto al 2019, anno pre-pandemico in cui tutte le procedure giudiziarie si sono svolte senza i rallentamenti del coronavirus.

In calo le aste immobiliari al Nord

Un dato importante riguarda poi la distribuzione geografica: rispetto al 2021, si è infatti verificato un calo delle aste al nord Italia (-10,8%) nei confronti di un aumento del +14,0% al sud e del +15,6% nelle isole. La maggiore attività dei tribunali del sud Italia ha fatto sì che le aste giudiziarie si concentrassero in quelle aree geografiche, dove tuttavia il mercato immobiliare risulta più lento rispetto al nord e le vendite risultano più complesse.

Per quanto riguarda la tipologia degli immobili, infine, sono state registrate 78.531 aste residenziali, 50.244 non residenziali e 15.956 terreni. Rispetto allo stesso periodo 2021, vi è un aumento della componente residenziale del 25,3%, di fronte al calo del -20,4% del non residenziale e -15,9% dei terreni.

Aumentano i prezzi per gli immobili all’asta

Analizzando il prezzo, invece, storicamente il valore a cui venivano posti in vendita gli immobili residenziali è fra i 70 mila e gli 80 mila euro. Nel primo semestre del 2022, invece, il prezzo risultava enormemente maggiore: 112 mila euro, ovvero 36,1% in più rispetto allo stesso periodo del 2021.

Questo ha avuto nel terzo trimestre una leggera flessione, raggiungendo 106.086 euro, ma comunque ancora +28,5% rispetto al terzo trimestre del 2021. Ciò è principalmente dovuto al fatto che ora che sono tornati in asta tutti gli immobili relativi alle procedure sospese, molti dei quali per la prima volta o comunque con un minor numero di ribassi e quindi a prezzo più alto. Questo ha ovviamente un impatto negativo sulle aggiudicazioni, poiché il prezzo richiesto risulta di molto maggiore rispetto al prezzo medio di acquisto di un immobile residenziale all’asta, che risulta essere 72 mila euro, escludendo così molti potenziali acquirenti.

Altro dato interessante riguarda invece la tipologia di vendita. Il 37,2% delle aste è stato puramente telematico: è questa la metodologia più usata, nonostante non nasconda qualche difficoltà da parte degli acquirenti. Questo numero si contrappone al 32,7% delle aste svolte presso il venditore e al 30% delle aste miste, che sarebbero in realtà, secondo gli esperti di Reviva, quelle da preferire, in quanto permettono sia la partecipazione in presenza (procedura molto più semplice) sia quella telematica (più complessa ma che al contempo permette la partecipazione a distanza), aumentando così le possibilità di aggiudicazione di un immobile. Giulio Licenza, cofondatore di Reviva, ha commentato:

“Le previsioni per il futuro? A ottobre e metà novembre le aste fissate sono 23.152: prevediamo che, proseguendo con questo trend, chiuderemo con un numero di esperimenti compreso fra le 185 e 195 mila aste, molto vicino al volume del 2021 ma purtroppo ancora lontano circa del -25% rispetto ai valori pre-Covid. La sensazione generale per il futuro è che ci sia stato un rallentamento della crescita costante di aste bandite post-covid. Le ragioni sono da cercare nei tribunali, i quali probabilmente soffrono ancora di rallentamenti post pandemia o hanno una capacità di gestione delle procedure diversa dal 2019. Lo stock di NPLs presente nel sistema è calato poco dal 2015 e sta tornando a crescere, c’è quindi bisogno quindi di una forte reattività di tutti gli operatori coinvolti per riuscire a gestire e recuperare efficacemente questi crediti, a maggior ragione nel contesto di mercato che vediamo oggi e nel prossimo futuro, con l’inflazione crescente, l’aumento dei tassi e politiche di finanziamento restrittive che vediamo già essere applicate in altri paesi.”

Inoltre, spiega ancora Licenza “l’aumento dei prezzi degli immobili residenziali porta sicuramente un impatto negativo sulle vendite, in quanto esclude molti partecipanti: stimiamo infatti che possa aver ridotto di circa il -20% le aggiudicazioni sulla base di quanto possiamo osservare dall’andamento dei portafogli. L’attività di vivacizzazione è riuscita a mitigare questo effetto, sostenendo le vendite e mantenendo delle percentuali di aggiudicazione analoghe al periodo pre-Covid, e ci indica quindi che è questa la strada che bisogna perseguire per sorreggere il settore e accelerare significativamente i recuperi dello stock di crediti deteriorati nel sistema”.