Acquisto casa: il “Rent to buy” ora è più sicuro grazie ad una norma ad hoc

31 Maggio 2017, di Giovanni Falcone

“Locazione & compravendita”, due condotte diverse in fase avvicinamento.

Sarà pure stato l’effetto della crisi che fortemente rallentato il mercato immobiliare ma fatto sta’ che oggi comprare case è più facile o meglio, può essere alla portata se non di tutti certamente di una platea di soggetti decisamente più ampia.

Di cosa parlo?

Del “rent tu buy”, dell’affitto con riscatto.

Se vuoi comprare casa senza averne la possibilità, perché nell’immediato “i soldi vanno scappando nel senso che non ci sono”, con un affitto mensile – leggermente maggiorato – puoi acquistare l’immobile.

Malgrado l’assenza di una disciplina ad hoc nel nostro ordinamento, ci hanno pensato le imprese di costruzione a inventarsi la combinazione di più contratti per vendere le proprie case.

Sappiamo bene che, nella storia dell’umanità,  le più grandi invenzioni si sono avute in tempo di guerra come a dire, che è la necessità ad aguzzare l’ingegno.

Il vuoto normativo è  stato a suo tempo colmato dal DL 133/14 (Sblocca Italia), che ne ha regolato gli effetti civilistici e introdotto il “contratto di godimento nelle more di un accordo contestuale di acquisto dell’immobile”.

Si tratta di un “accordo scritto” unitario, nel senso che unisce due contratti distinti (uno di locazione ed uno riguardante un preliminare di vendita), da stipularsi con atto notarile o scrittura privata autenticata, in cui si fondono i due contratti. I rapporti tra proprietario e inquilino-aspirante acquirente, nella fase della locazione e godimento dell’immobile sono regolati dalle norme dell’usufrutto indicate nel Codice civile.

La trascrizione del contratto nei registri immobiliari genera una sorta di “prenotazione” per l’acquisto dell’immobile, rendendolo opponibile contro la vendita a terzi e mettendo al riparo da eventuali “sorprese” quali l’iscrizione di ipoteca sulla casa o un pignoramento.

Pensiamo ad esempio al sopraggiunto fallimento dell’impresa venditrice. laddove si riconosce all’acquirente un privilegio speciale sull’immobile (diventa cioè preferito agli altri creditori), in presenza ovviamente di un prezzo pattuito congruo per effetto della “par condicio creditorum” ed evitare bancarotte preferenziali.

L’efficacia della trascrizione di questo importante  accordo può protrarsi fino a dieci anni, in luogo degli attuali tre previsti per i normali “compromessi” di acquisto: periodo entro il quale si deve arrivare a rogito notarile.

L’accordo del rent tu buy si risolve se nascono problemi nei pagamenti delle rate mensili, anche non consecutive, di un numero minimo di canoni, per almeno un ventesimo del totale ovvero, sulla base di accordi diretti all’uopo stabiliti, come la quota di canone imputabile al corrispettivo, diritti di recesso, eventuali clausole penali, cedibilità del contratto, etc.

Indipendentemente  dalla nuova norma, nulla esclude che si possa  continuare a “costruire” il rtb collegando in vario modo affitto e compravendita, per arrivare ad accordi di locazione con opzione di futuro acquisto o locazione con preliminare di futura vendita.

Nel primo caso, alla locazione è unita la possibilità di esercitare l’acquisto entro 5 o 6 anni e, comprando entro il termine, la maggiorazione del canone pagato secondo gli accordi pattuiti verrà scomputato dal prezzo dell’immobile.

Diversamente, si continua a corrispondere la normale locazione fino a “babbo morto”.

Insomma, per gli aspiranti proprietari di una casa sembra una buona notizia … ho detto sembra!