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Il mercato residenziale italiano archivia il 2025 con numeri in aumento e livelli di attività tra i più elevati degli ultimi vent’anni. I dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate parlano chiaro: le compravendite di abitazioni hanno raggiunto quota circa 767mila, in crescita del 6,6% rispetto al 2024, mentre i prezzi di vendita risultano in aumento di circa il 3% a livello nazionale.
A sostenere il mercato è stato anche il progressivo calo del costo del credito nel corso dell’anno. Le compravendite assistite da mutuo ipotecario hanno raggiunto circa 334mila operazioni, pari al 46% delle transazioni effettuate da persone fisiche, in netto aumento rispetto alle 283mila del 2024 (41,7%).
“L’interesse per le abitazioni resta elevato, con prevalenza di chi acquista come abitazione principale”, osserva Monica Regazzi, Cfo di Rexer, l’agenzia immobiliare nata dalla partnership tra Intesa Sanpaolo, Homepal e Bper Banca.
Domanda sostenuta, ma cambia il profilo degli acquirenti
Accanto a chi intende uscire dal mercato dell’affitto, emerge una quota crescente di famiglie che acquistano per sostituire l’abitazione attuale, ritenuta non più adeguata alle proprie esigenze.
«Oltre coloro che desiderano uscire dall’affitto, una quota consistente degli acquirenti è mossa dalla finalità di sostituire l’attuale soluzione abitativa in quanto non più in linea con i propri bisogni», sottolinea Regazzi.
Il mercato evidenzia tuttavia un problema strutturale. «Resta centrale il tema del mismatch tra domanda e offerta: la maggior parte degli acquirenti cerca soluzioni di metratura più compatta ed energeticamente più efficienti di quelle che mediamente il mercato offre».
Le grandi città: Palermo in testa alla crescita
L’andamento delle principali città italiane resta complessivamente positivo in termini di compravendite. Palermo registra la performance migliore, passando da circa 6.500 a oltre 7.140 (+9,8%).
Crescono anche Torino (+6,8%), Roma (+6,3%), Genova (+5,7%), Bologna (+5,3%), Milano (+4,9%) e Napoli (+3,4%).
Fa eccezione Firenze, che segna -3,8%, in calo per il terzo anno consecutivo.
Uno dei punti più critici riguarda l’offerta di immobili nuovi. Nel 2025 le compravendite di abitazioni di nuova costruzione sono state circa 49mila, pari ad appena il 6,4% del totale, in diminuzione rispetto alle circa 62mila del 2024 (8,6%).
Il calo riguarda quasi tutte le principali città italiane. Fanno eccezione Bologna (+26%) e Palermo (+20%), mentre Milano registra una flessione del 23%, anche a causa della crescente scarsità di offerta aggravata dall’inchiesta giudiziaria sui presunti abusi edilizi.
Case green e scelte delle famiglie
La limitata disponibilità di abitazioni di qualità rischia di diventare un freno per il mercato, soprattutto in vista del prossimo recepimento della direttiva europea sulle Case Green.
“I potenziali acquirenti si troveranno sempre più a valutare se affrontare interventi di ristrutturazione su abitazioni più datate oppure sostenere una spesa maggiore per abitazioni nuove o recentemente ristrutturate, oggi più difficili da trovare”, osserva la Cfo di Rexer.
In questo contesto sarà determinante capire quali incentivi e strumenti di sostegno verranno messi a disposizione delle famiglie per l’efficientamento energetico degli immobili nelle classi più basse.
Le previsioni per il 2026
Nonostante le tensioni geopolitiche e il quadro macroeconomico incerto, le prospettive restano moderatamente positive. Secondo le stime di Rexer, nel 2026 il mercato immobiliare residenziale potrebbe registrare un’ulteriore crescita contenuta.
Le compravendite sono attese tra 790mila e 800mila unità, con un incremento tra il 3% e il 4%, mentre i prezzi dovrebbero segnare un rialzo compreso tra l’1% e il 3%. Un’evoluzione che continuerà a dipendere soprattutto dall’accessibilità del credito e dalla capacità del mercato di aumentare l’offerta di abitazioni moderne ed efficienti.
