Fonte: Getty Images
Il 2025 si è chiuso con un bilancio positivo per il mercato immobiliare residenziale italiano, confermando e rafforzando la fase di ripresa avviata nel corso del 2024. A trainare il settore sono stati sia l’aumento delle compravendite sia il ritorno a una crescita sostenuta dei prezzi, in un contesto favorito dal progressivo allentamento delle condizioni monetarie.
È quanto emerge dalla prima edizione del Market Monitor, il nuovo report realizzato da Immobiliare.it Insights, società specializzata in data intelligence e analisi di mercato e parte del gruppo Immobiliare.it. Lo studio offre una fotografia dettagliata dell’andamento del comparto residenziale nel 2025, con un confronto rispetto agli anni precedenti e un focus su 14 mercati metropolitani e 17 aree locali.
Compravendite in crescita, prezzi a +3,3%
Sul fronte delle vendite, il 2025 ha registrato un incremento significativo. Le transazioni sono aumentate rispetto al 2024 e i prezzi hanno segnato un +3,3% su base annua, arrivando a una media nazionale di 2.145 euro al metro quadro a fine anno. Se si allarga lo sguardo al 2021, l’incremento complessivo dei valori di vendita è di circa l’11%. Un ruolo chiave nella ripresa lo ha giocato la politica monetaria. La riduzione dei tassi di interesse avviata dalla Banca Centrale Europea a partire dalla metà del 2024 ha reso il credito più accessibile, ampliando la platea di potenziali acquirenti. Questo si è tradotto in un aumento della pressione di domanda – misurata come numero medio di contatti per annuncio – pari al +15,5% nel 2025.
A fronte di una domanda in accelerazione, l’offerta ha mostrato una lieve contrazione (-1,3% su base annua), contribuendo a sostenere i prezzi. Dal punto di vista territoriale, il Nord Italia si è confermato il motore della crescita. Nel Nord-Est i prezzi delle abitazioni in vendita sono saliti del +5,7% in dodici mesi, mentre nel Nord-Ovest l’aumento è stato del +4,3%. Più contenuti gli incrementi nel resto del Paese: +2,6% al Centro e +1,5% al Sud e nelle Isole.
Locazioni: canoni in aumento del 6%, ma offerta in forte recupero
Anche il comparto degli affitti ha mostrato segnali di dinamismo. I canoni di locazione sono cresciuti del +6% rispetto al 2024 e del +28,7% rispetto al 2021. A fine 2025, il costo medio per affittare un immobile in Italia si è attestato a 980 euro al metro quadro. Dopo anni di contrazione, l’offerta di immobili in locazione è tornata a salire in modo marcato, con un +18,7% su base annua. L’aumento dello stock disponibile ha determinato una riduzione della pressione di domanda (-8,9%), che tuttavia rimane tripla rispetto a quella registrata per gli immobili in vendita.
A differenza del segmento delle compravendite, nel 2025 le maggiori crescite dei canoni si sono concentrate nel Centro (+8,8%), nel Sud (+7,8%) e nelle Isole (+6,1%). Più contenuti gli aumenti nel Nord-Ovest (+4,8%) e nel Nord-Est (+4,6%).
Le dinamiche nelle principali città
Guardando ai principali mercati metropolitani, il 2025 ha evidenziato andamenti differenziati. Nel comparto delle vendite, Firenze ha registrato l’aumento più marcato dei prezzi su base annua (+7,9%), seguita da Roma (+6,9%). Rialzi rilevanti anche a Bari (+5,5%) e Bologna (+5%). In controtendenza, seppur con variazioni contenute, Messina (-0,7%) e Reggio Calabria (-0,9%).
Milano, pur con una crescita più moderata (+2,2%), si conferma la città più cara d’Italia per acquistare casa, con un prezzo medio di 5.551 euro al metro quadro. All’estremo opposto si colloca Reggio Calabria, unica tra i grandi mercati analizzati a rimanere sotto i 1.000 euro al metro quadro, con una media di 862 euro. Nel segmento delle locazioni, alcuni capoluoghi hanno registrato aumenti a doppia cifra: Bari (+11%) e Genova (+10,2%) guidano la classifica, seguite da Roma (+9%) e Venezia (+8,9%). Più contenuti gli incrementi di Firenze (+2,9%), Cagliari (+2,4%) e Bologna (+1,4%).
Milano resta la città più costosa anche per chi cerca in affitto, con un canone medio di 22,2 euro al metro quadro, nonostante una lieve flessione (-0,5%) rispetto al 2024. In fondo alla graduatoria si trovano Palermo (9,2 euro/mq), Messina (7,9 euro/mq) e Reggio Calabria (5,8 euro/mq).
Accessibilità: forti differenze territoriali
Il report dedica un’analisi specifica anche all’accessibilità economica del mercato (affordability). A livello nazionale, chi dispone di un solo reddito può permettersi di acquistare il 28% delle abitazioni in offerta. La quota sale al 57% per i nuclei con due redditi.
Le differenze tra macro-aree sono significative. Centro e Nord-Est presentano livelli di accessibilità inferiori alla media italiana, mentre Sud e Isole mostrano valori più elevati. Nel comparto delle locazioni, l’accessibilità risulta ancora più limitata per i single: con un solo reddito è possibile sostenere il costo di circa il 15% degli immobili disponibili. Anche in questo caso, per le famiglie con due redditi la percentuale sale al 57%. Sul piano geografico, Nord-Ovest e Isole risultano più accessibili, mentre Centro e Nord-Est si collocano sotto la media nazionale.
