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Svolta nella cooperazione fiscale internazionale. Dopo i conti correnti e le cripto-attività, sotto la lente del fisco finiranno anche le proprietà immobiliari e i redditi da locazione detenuti oltre confine. È l’obiettivo della dichiarazione congiunta firmata il 4 dicembre da 25 Paesi – dall’Europa all’America Latina, passando per Asia e Oceania – che impegna le amministrazioni fiscali a condividere in modo sistematico i dati sugli immobili posseduti all’estero dai contribuenti.
L’intesa, che coinvolge Italia, Belgio, Brasile, Cile, Costa Rica, Finlandia, Francia, Germania, Grecia, Islanda, Irlanda, Corea, Lituania, Malta, Nuova Zelanda, Norvegia, Perù, Portogallo, Romania, Slovenia, Sudafrica, Spagna, Svezia, Regno Unito e Gibilterra, apre la strada alla nascita della prima banca dati globale dedicata al patrimonio immobiliare.
Secondo la nota diffusa dal ministero dell’Economia, la traiettoria è la stessa che negli ultimi anni ha rivoluzionato la cooperazione tra amministrazioni fiscali, riducendo drasticamente gli spazi per l’evasione offshore.
L’Ipi Mcaa, la cornice multilaterale targata Ocse
Il meccanismo che dovrà rendere operativa la nuova rete di scambio si chiama International Property Information Multilateral Competent Authority Agreement, Ipi Mcaa, e rappresenta la naturale evoluzione degli accordi multilaterali sviluppati dall’Ocse.
La dichiarazione d’intenti non solo sancisce l’ingresso formale dei Paesi aderenti nel nuovo sistema di trasparenza fiscale, ma fissa anche una rotta precisa: far decollare lo scambio automatico dei dati immobiliari entro il 2029 o il 2030, seguendo le procedure nazionali di ciascuna giurisdizione. L’obiettivo è quello di creare un circuito stabile, continuo e strutturato di informazioni sugli immobili detenuti fuori dai confini di residenza.
Gli obblighi per i contribuenti italiani
Il nuovo sistema riguarderà sia gli immobili di proprietà – abitazioni, fabbricati, terreni – sia i redditi generati dagli affitti, inclusi quelli brevi tipici delle piattaforme digitali. Qualsiasi attività immobiliare detenuta all’estero potrà quindi essere comunicata direttamente all’Agenzia delle Entrate da parte dell’amministrazione fiscale del Paese in cui l’immobile è situato.
In altri termini, una casa vacanza a Parigi, un appartamento affittato a Barcellona o un immobile sfitto a Berlino diventeranno automaticamente visibili all’Italia grazie allo scambio multilaterale.
Gli obblighi per i contribuenti italiani
C’è da dire che per i residenti in Italia, la dichiarazione degli immobili esteri non è una novità. Il quadro RW del modello Redditi PF, infatti, già oggi impone di segnalare qualsiasi proprietà situata oltre confine, indipendentemente dal suo utilizzo.
Accanto all’obbligo dichiarativo si affianca quello del pagamento dell’Ivie, l’imposta sul valore degli immobili esteri. L’imposta si calcola in base al valore dell’immobile – catastale o di mercato a seconda del Paese – e in proporzione ai mesi e alla quota di possesso. Restano in vigore le esclusioni previste dalla normativa, come l’abitazione principale fuori dall’Italia (con l’eccezione delle categorie di lusso) e le situazioni in cui l’imposta complessiva non supera i 200 euro.
Con l’integrazione dell’Ipi Mcaa, questo sistema diventerà molto più incisivo. Lo scambio dei dati immobiliari sarà automatico, stabile e periodico. Le informazioni messe a disposizione dalle amministrazioni fiscali estere arriveranno direttamente all’Italia senza necessità di richieste specifiche, aumentando la capacità di controllo del Fisco e la rapidità delle verifiche.
Il nuovo meccanismo rafforzerà la trasparenza sugli asset non finanziari, come sottolineato dal Mef, e ridurrà di fatto la possibilità per i contribuenti di mantenere nascosto un immobile o i redditi generati all’estero. L’effetto sarà un monitoraggio capillare dei patrimoni immobiliari, una maggiore efficienza del sistema fiscale e un alleggerimento del carico sui contribuenti che rispettano le regole.
Accertamenti e sanzioni
Cosa rischia chi non dichiara? Il mancato rispetto degli obblighi dichiarativi può comportare sanzioni molto rilevanti: dal 3% al 15% del valore dell’immobile non indicato nel quadro RW, percentuale che raddoppia se l’immobile si trova in un Paese appartenente alle black list. A queste si aggiungono le sanzioni specifiche sull’Ivie, che possono arrivare al 25% in caso di ritardato versamento.
Già oggi l’amministrazione finanziaria incrocia i dati provenienti dall’estero con le informazioni riportate nella dichiarazione dei redditi, avviando comunicazioni di compliance o, nei casi più gravi, accertamenti diretti. Il contribuente può comunque correggere eventuali omissioni con il ravvedimento operoso, che attenua in maniera significativa l’impatto delle sanzioni.
