Fonte: Getty
Il mercato residenziale italiano torna a mostrare segnali di forte vitalità nel 2025. A evidenziarlo è il nuovo Rapporto Immobiliare Residenziale realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con l’Associazione Bancaria Italiana (ABI), che fotografa un anno caratterizzato da un deciso incremento delle compravendite, dalla ripresa dei mutui ipotecari e da un aumento significativo del valore economico degli scambi.
Compravendita in aumento nel 2025: i numeri
Secondo il report, nel corso del 2025 sono state compravendute 766.757 abitazioni, circa 46mila in più rispetto al 2024. La crescita si attesta al 6,4%, un dato che conferma il rafforzamento del settore dopo una fase di rallentamento legata soprattutto all’aumento dei tassi di interesse registrato negli anni precedenti. Il mercato residenziale italiano appare quindi nuovamente dinamico, sostenuto da una maggiore fiducia delle famiglie e da condizioni di accesso al credito tornate più favorevoli.
L’aumento delle compravendite interessa tutte le aree del Paese, anche se con intensità differenti. Il Nord Ovest si conferma la zona più vivace, con una crescita dell’8%, seguito dal Centro Italia che registra un incremento del 7%. Positivi anche i dati delle Isole, in aumento del 6,8%, e del Nord Est, che cresce del 6,4%. Più contenuto invece l’andamento del Sud, dove il mercato segna comunque un incremento del 2,5%.
Anche nelle grandi città emergono segnali incoraggianti. Il rapporto prende in esame le otto principali città italiane per popolazione — Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Palermo, Bologna e Firenze — evidenziando un quadro piuttosto eterogeneo. Tra i mercati urbani più dinamici spiccano soprattutto Palermo, Torino e Roma, che registrano le crescite più marcate nelle compravendite residenziali.
Il valore delle case continua a salire
Parallelamente aumenta anche il valore complessivo del mercato immobiliare. Secondo le stime contenute nel report, il fatturato generato dagli acquisti di abitazioni nel 2025 raggiunge circa 124 miliardi di euro, con un incremento dell’8,8% rispetto all’anno precedente. In termini concreti significa oltre 10 miliardi di euro in più rispetto al 2024.
La distribuzione geografica del valore conferma il peso predominante del Nord Italia, che concentra il 58% dell’intero fatturato nazionale. Il Centro rappresenta invece il 23,3% del valore complessivo degli scambi, mentre il restante 18,7% riguarda il Sud e le Isole. Un quarto del fatturato immobiliare nazionale si concentra inoltre nelle otto principali città italiane, dove il valore complessivo delle compravendite raggiunge circa 31,3 miliardi di euro. Il 2025 mostra segnali positivi anche sul fronte delle locazioni. Le abitazioni locate con un nuovo contratto registrato superano il milione di unità, facendo segnare una crescita dell’1,5% rispetto al 2024. Si tratta di una quota che rappresenta quasi il 7% dello stock abitativo potenzialmente disponibile.
L’analisi evidenzia però differenze rilevanti tra le varie tipologie contrattuali. I nuovi contratti a canone libero con durata superiore ai tre anni registrano infatti una flessione del 2,4%, mentre risultano in aumento i contratti agevolati a canone concordato, che crescono di circa il 6%. Una tendenza che sembra indicare una maggiore attenzione verso formule considerate più sostenibili sia per gli inquilini sia per i proprietari, soprattutto nei grandi centri urbani dove il costo degli affitti continua a pesare in maniera significativa sui bilanci familiari. In aumento anche il valore complessivo dei canoni di locazione, che nel 2025 sfiora i 7 miliardi di euro, facendo registrare una crescita del 5,4% rispetto all’anno precedente.
Mutui in ripresa e accesso alla casa più favorevole
Uno degli aspetti più significativi del rapporto riguarda la ripresa dei mutui ipotecari. Sul totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, il 45,9% delle compravendite è stato effettuato con il supporto di un finanziamento bancario. In pratica quasi una casa su due è stata acquistata grazie a un mutuo. Ancora più rilevante è il dato relativo ai capitali erogati dalle banche, che raggiungono complessivamente 47,2 miliardi di euro, con un incremento del 25% rispetto al 2024. La crescita dei mutui appare strettamente collegata al progressivo calo dei tassi di interesse sui finanziamenti immobiliari, che ha migliorato la capacità di accesso al credito delle famiglie italiane.
Dopo la fase di difficoltà provocata dall’aumento del costo del denaro deciso dalla Banca Centrale Europea negli anni precedenti, il mercato dei mutui sembra quindi aver ritrovato slancio, contribuendo in modo determinante alla ripresa delle compravendite. Il rapporto dedica spazio anche al cosiddetto indice di affordability, cioè l’indicatore che misura la sostenibilità economica dell’acquisto di una casa per una famiglia media italiana. Nel 2025 l’indice si attesta al 12,6%, in lieve diminuzione rispetto al 12,7% registrato nel 2024, ma comunque su livelli considerati elevati nel confronto storico.
Per comprendere il significato del dato bisogna considerare che la media registrata nel periodo compreso tra il 2004 e il 2025 è pari al 9,8%. Questo significa che, nonostante l’aumento dei prezzi delle abitazioni, le condizioni di accesso al mercato immobiliare restano relativamente favorevoli. L’indice di affordability viene calcolato valutando il rapporto tra la rata del mutuo necessaria per acquistare un’abitazione media e il reddito disponibile della famiglia. Convenzionalmente, l’acquisto è considerato sostenibile quando la rata non supera il 30% del reddito familiare.
Secondo gli autori del rapporto, il lieve calo registrato nel 2025 è il risultato di due dinamiche opposte. Da una parte, l’aumento del prezzo delle abitazioni ha avuto un effetto negativo sulla capacità di accesso alla casa. Dall’altra, la riduzione dei tassi di interesse sui mutui ha invece migliorato le condizioni di finanziamento, compensando in parte l’incremento dei prezzi.
Nel complesso, il Rapporto Immobiliare Residenziale evidenzia dunque un mercato in netta ripresa, sostenuto dal ritorno dei mutui, dalla crescita della domanda e da condizioni finanziarie più favorevoli rispetto agli anni passati. Restano però differenze territoriali importanti, con il Nord e le grandi città che continuano a trainare il settore, mentre alcune aree del Sud mostrano una crescita più moderata. Nonostante queste differenze, il 2025 si conferma come un anno molto positivo per il mercato immobiliare italiano, con numeri che riportano il comparto ai livelli più dinamici degli ultimi anni.
