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I family office stanno diventando protagonisti del mercato immobiliare italiano. Non più soltanto alla ricerca di rendimenti e diversificazione del portafoglio, ma sempre più orientati a utilizzare il commercial real estate (uffici, negozi, hotel) come strumento di pianificazione patrimoniale e di trasferimento della ricchezza tra generazioni.
È quanto emerge dall‘Italy Private Wealth – Capital Markets Report di JLL, secondo cui nel 2025 gli Ultra-High-Net-Worth Individual (UHNWI) e i family office hanno investito circa 2,1 miliardi di euro nel mercato immobiliare commerciale italiano, più del doppio rispetto all’anno precedente. Una crescita che ha portato la loro quota al 17% dei volumi complessivi di investimento. Il trend prosegue anche nel 2026: nel primo trimestre dell’anno gli investimenti hanno già superato i 400 milioni di euro, pari al 12% del mercato.
Gli investitori privati diventano compratori netti
La presenza dei grandi patrimoni nel commercial real estate continua a rafforzarsi anche in termini di numero di operazioni. Nel 2025 circa una transazione immobiliare su quattro in Italia ha visto coinvolti investitori private come acquirenti o venditori, una quota superiore alla media del 20% registrata tra il 2020 e il 2025 e confermata anche nei primi mesi del 2026. L’aspetto più significativo, però, riguarda il cambio di ruolo degli investitori privati. Dal 2023, infatti, il numero delle operazioni di acquisto ha superato quello delle vendite, segnando il passaggio da venditori a compratori netti.
“Nel giro di pochi anni UHNWI e family office sono passati da presenza marginale a componente strutturale del capitale investito nel commercial real estate italiano”, osserva Fabio Pompignoli, Head of Private Wealth Capital Markets di JLL Italia. “La crescita delle operazioni in acquisto testimonia una maggiore fiducia nel settore e una più ampia integrazione del real estate nei portafogli dei grandi patrimoni, dove svolge un ruolo di diversificazione, protezione del capitale e pianificazione intergenerazionale”.
Perché l’Italia attrae i grandi patrimoni
Secondo JLL, la crescita degli investimenti private nel real estate commerciale italiano è sostenuta da diversi fattori. Tra questi figurano gli incentivi fiscali destinati ai nuovi residenti, la disponibilità di immobili prime, le opportunità di diversificazione del patrimonio e l’attrattività dell’Italia sotto il profilo culturale, della qualità della vita e dello stile di vita. Anche la provenienza dei capitali conferma l’interesse per il mercato italiano. Il 63% degli investimenti arriva infatti da investitori domestici, mentre il restante 37% proviene dall’estero, segnale di un mercato capace di attrarre sia grandi patrimoni italiani sia investitori internazionali.
Uffici e retail restano le asset class preferite
L’analisi evidenzia inoltre una chiara preferenza per il comparto degli uffici e del retail. Tra il secondo trimestre del 2025 e il primo trimestre del 2026 queste due asset class hanno assorbito circa l’80% dei volumi investiti dagli investitori private. In particolare, il peso dei grandi patrimoni è diventato determinante nel mercato direzionale di Milano. Nell’ultimo anno gli investitori private hanno rappresentato circa l’80% del capitale investito nel CBD Duomo e il 60% nel CBD Porta Nuova, confermando il forte interesse per gli asset prime situati nelle aree più prestigiose della città.
Operazioni sempre più grandi
La crescente maturità del segmento emerge anche dalla dimensione delle operazioni concluse. Nel 2025 le transazioni di valore superiore ai 50 milioni di euro rappresentavano circa il 20% dei volumi investiti dagli investitori private. Nel primo trimestre del 2026 questa quota è salita oltre il 30%, segnale di una maggiore capacità di partecipare ad acquisizioni di grandi dimensioni. Parallelamente è aumentato anche il valore medio delle operazioni, passato da circa 20 milioni di euro nel 2019 a 34 milioni di euro nel primo trimestre del 2026. Un’evoluzione che conferma come UHNWI e family office siano ormai una componente strutturale del mercato immobiliare commerciale italiano, con un ruolo sempre più rilevante sia in termini di capitali sia nella definizione delle dinamiche del settore.
