*Gary Shilling è presidente
della società di ricerca
A. Gary Shilling & Co.
Sui maggiori temi
economici e sulle
strategie d’investimento
pubblica previsioni
sul suo sito
(www.agaryshilling.
com), sulla rivista
americana “Forbes” e
sulla stampa finanziaria
giapponese. Il contenuto di questo scritto esprime il pensiero dell’ autore e non necessariamente rappresenta la linea editoriale di Wall Street Italia, che rimane autonoma e indipendente.
(WSI) –
L’orizzonte del mercato immobiliare si colora di tinte sempre più fosche. I lavori edili appena avviati sono in caduta verticale. In un ciclo economico normale, i cantieri di nuova apertura scendono da circa 2 milioni di unità a meno di 1 milione di unità. Ma questa volta siamo in un superciclo, dai tratti amplificati. Perciò il calo da 2,3 milioni di unità toccato nel gennaio 2006 a 1,4 milioni di unità nel mese di luglio è probabilmente insufficiente a ristabilire le condizioni d’equilibrio.
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La debolezza dell’edilizia si riflette poi nelle vendite di abitazioni. Persino in una città come Houston, nella quale l’economia è in pieno boom e i prezzi delle case sono abbordabili, la flessione degli ordinativi oscilla tra il 20% e il 25% rispetto al 2006. E nel caso di Houston il costo degli appartamenti non è spropositato. Ad esempio, una prima casa la puoi pagare 75 mila dollari. Ciononostante, le compravendite si concludono solo a fronte di uno sconto del 5-10% sulle richieste di un anno fa. La ragione va ricercata nel crollo del mercato subprime, che a Houston rende conto per il 32% dei mutui ipotecari e a livello nazionale rappresenta una quota del 22 per cento.
SPIRALE AL RIBASSO. Le traversie dei finanziamenti subprime non costituiscono l’unica palla al piede del comparto residenziale. A peggiorare la prospettiva vi è l’imminente rivalutazione delle rate sui mutui a tasso variabile, che raggiungeranno l’apice a cavallo fra il 2007 e il 2008. Insomma, le famiglie dovranno sborsare ogni mese più quattrini con le banche. Senonché, mentre in passato il valore del mattone saliva compensando il rincaro delle rate, adesso la curva dei prezzi ha virato verso il basso, gettando un’ombra cupa sui bilanci delle famiglie. È appena il caso di ricordare che molte di esse spendono circa il 40% del reddito disponibile soltanto per sostenere il servizio del debito inerente l’abitazione.
I prestiti ipotecari di rischio alto e medio-alto (subprime e Alt-A mortgages) equivalgono al 36% di quelli cartolarizzati nel 2006. Con una porzione così ampia del credito ormai bloccata, il mare di liquidità sul quale galleggiava la bolla dell’edilizia si sta rapidamente essiccando. Ma non finisce qui. Anche le famiglie solide sul piano patrimoniale e reddituale hanno difficoltà. Mi spiego meglio.
Supponiamo che i signori Smith desiderino acquistare una casa più bella e più lussuosa del modesto appartamento nel quale hanno vissuto finora. Ebbene, prima di tutto devono vendere le loro quattro mura, una cosa praticamente impossibile al momento. Chi le comprerà? In altri tempi l’offerta sarebbe arrivata da una famiglia a basso reddito, grazie ai mutui subprime. Oggi questa ipotesi è fuori discussione, inceppando con ciò l’intero meccanismo verticale del real estate.
DOMANDA IN CRISI. Si arriva così all’enorme volume di case invendute, autentica spada di Damocle sul futuro dei valori immobiliari. Secondo i dati ufficiali, il mercato avrebbe bisogno di 9,6 mesi per assorbire lo stock di edifici (condomini e dimore singole) già costruiti e in attesa di un acquirente. Ma questo numero non contempla i contratti siglati e poi cancellati, perciò la cifra reale è di gran lunga superiore, e almeno doppia rispetto alla norma. Quando la domanda tentenna e gli affari languono, l’unica via per sedurre i potenziali compratori è tagliare con decisione il prezzo.
All’inizio, però, i proprietari mostrano una grande ritrosia ad accettare offerte al ribasso, e preferiscono ritirare l’immobile dal mercato. Solo in seguito, dopo un periodo di almeno 18-24 mesi, accettano l’inevitabile, ossia si fanno una ragione di incassare una somma inferiore. Poiché il numero di transazioni ha iniziato a flettere dal settembre 2005, direi che la fase di una più decisa «rettifica» dei valori immobiliari è arrivato: le quotazioni medie potrebbero scendere dai massimi addirittura del 25 per cento. Quando a dirlo ero soltanto io, la gente mi prendeva per matto, ora persino gli analisti di Goldman Sachs hanno messo nero su bianco che «una riduzione dei prezzi nominali dal 15% al 30% è nel novero delle possibilità». Prepariamoci.
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