Terreni: giro di vite sull’ammortamento

22 Settembre 2006, di Redazione Wall Street Italia

Il costo relativo ai terreni su cui insistono i fabbricati strumentali non è più ammortizzabile, questo è quanto si desume dall’articolo 36 comma 7 e 8 del decreto legge (Dl) 4 luglio 2006 n.223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, ne consegue che nel bilancio al 31 dicembre 2006 o comunque in tutti quelli chiusi in data successiva all’emanazione della legge (4 luglio 2006), l’ammortamento delle suddette aree non sarà più deducibile mentre continuerà ad essere fiscalmente deducibile l’ammortamento del costo di acquisto o di costruzione dei fabbricati strumentali.
Per affrontare la portata della norma introdotta con il Dl 223 del 2006 si deve chiarire prima qualche concetto. Il costo dei fabbricati iscritti in bilancio si compone di più elementi:costo delle aree occupate dalla costruzione e relative pertinenze; costo di costruzione o di acquisto del fabbricato strumentale e relative rivalutazioni. Ai fini del calcolo dell’ammortamento deducibile il costo dei fabbricati strumentali deve essere scorporato del costo dei terreni occupati dalla costruzione e delle relative pertinenze. Il valore contabile su cui dedurre il costo delle aree sarà desunto dal bilancio in cui il costo del fabbricato complessivo è stato iscritto per la prima volta, infatti se facessimo riferimento al bilancio in cui sono da considerare indeducibili le quote di ammortamento del terreno, potremmo avere un valore che si è modificato in negativo o persino annullato in conseguenza dell’ammortamento, o potrebbe essere aumentato rispetto al costo originario a seguito di spese di ampliamento che non essendo riferibili al terreno non devono partecipare allo scorporo.
L’articolo 7 del Dl 223 del 2006 dispone che il costo delle predette aree o terreni è quantificato dal valore risultante da apposita perizia di stima, certificata da soggetti iscritti agli Albi degli ingegneri, architetti, geometri o periti industriali. Il valore fiscale delle suddette aree non può essere inferiore al 20 per cento e per i fabbricati industriali al 30 per cento del costo complessivo mentre l’articolo 8 dispone che l’indeducibilità degli ammortamenti delle aree decorra dall’entrata in vigore della norma anche per i fabbricati costruiti o acquistati nel corso di periodi precedenti. Per le costruzioni già iscritte in bilancio si dovrà quindi scomputare il costo delle aree dal fabbricato, calcolare la percentuale di incidenza del costo terreno sul costo complessivo ed applicarla anche al fondo ammortamento relativo alla costruzione affinché nascano due fondi: fondo ammortamento fabbricato, fondo ammortamento terreno.
L’ammontare del “fondo ammortamento terreno” rimane fiscalmente cristallizzato nell’importo dedotto negli esercizi precedenti, mentre la parte rimanente di costo del terreno non sarà più fiscalmente deducibile.
Un caso di disallineamento fiscale può avvenire quando la perizia di stima è inferiore al costo minimo fiscale (30 o 20 per cento a seconda se trattasi di costruzione industriale o meno), infatti nello stato patrimoniale si avrà un valore civilistico del fabbricato più alto rispetto al valore fiscale e quindi avremo un ammortamento civilistico maggiore rispetto a quello fiscale, ciò comporta che in sede di dichiarazione dei redditi si dovrà effettuare una variazione in aumento per la differenza tra l’ammortamento civile e quello fiscale. Qualche altro problema si potrebbe porre a riguardo dei fabbricati acquistati in dipendenza di contratto di locazione finanziaria, i quali al momento non sono stati contemplati dalla normativa ma non è da escludere che in sede di emendamenti venga previsto che la deducibilità del canone di locazione sia preclusa per la parte imputabile al terreno sottostante al fabbricato strumentale ed alle relative pertinenze, se avverrà ciò si dovranno adottare dei criteri specifici ai fini dello scorporo.
di Raffaele Infante