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SOCIETA’ IMMOBILIARI, AL VIA LA STANGATA

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(WSI) – L´auspicato rimbalzo non è arrivato, e dopo il tonfo di mercoledì quella di ieri a Piazza Affari si è rivelata un´altra giornata pesante per i titoli immobiliari e delle società di leasing. Il mercato teme gli effetti dell´ultima manovra sull´Iva mentre gli addetti ai lavori si interrogano sulla portata del “salasso”.

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Il decreto del governo ha stabilito che la vendita di immobili industriali o commerciali non sarà più soggetta ad Iva, ma a imposte di registro, ipotecarie e catastali. Un apparente vantaggio, che per le società proprietarie di immobili concessi in affitto o in leasing si traduce tuttavia in una grave perdita. Queste società infatti versavano l´Iva al momento dell´acquisto e la detraevano al momento dell´affitto, o del leasing, con un impatto fiscale nullo. Ora si tratta di versare l´imposta di registro.

Complessivamente, nel triennio 2006-2008 il gettito a favore dell´erario è stato stimato in 3 miliardi e 37 milioni di euro (tra perdita Iva e nuove imposte). Ma a questo importo deve essere aggiunto quello del recupero dell´Iva già portata in detrazione. In pratica, un rimborso delle tasse detratte che le aziende dovranno pagare al fisco.

Ed è questo uno degli aspetti della manovrina che preoccupa maggiormente le società immobiliari e di leasing. La normativa Iva stabilisce infatti che quando cambia il regime fiscale delle operazioni che comportano variazioni al sistema delle detrazioni, la società deve rimborsare l´imposta in eccedenza. Per gli immobili il periodo da prendere in esame è fissato in dieci anni. In ogni caso questa operazione scatta per gli immobili acquistati o ultimati dal 1° gennaio 1998.

Per esempio, chi ha acquistato nel 2001 per 1 milione e cinquecentomila euro un immobile con lo scopo di cederlo in leasing, ha pagato e portato in detrazione 300.000 euro (in pratica non ha avuto esborsi). Oggi dovrà restituire 150.000 euro. Il provvedimento d´urgenza prevede che questo importo debba essere versato in tre rate, delle quali la prima (nel caso del nostro esempio 50.000 euro) entro il 27 dicembre 2006. Ovviamente se tutte le società dovessero rimborsare somme di questo genere all´erario, la stima dei tre miliardi di incassi in tre anni crescerebbe sensibilmente.

Rimangono assoggettate ad Iva le vendite di fabbricati effettuate entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o della ristrutturazione. In tutti gli altri casi, le compravendite dovranno pagare l´imposta di registro.

Di conseguenza, mentre in regime Iva l´operazione aveva un impatto neutro (l´Iva veniva versata e poi detratta), ora comporterà un costo aggiuntivo del 10% comprensivo di imposte di registro, ipotecaria e catastale. Oggi inoltre la locazione di tutti gli immobili è esente da Iva: pertanto, le società immobiliari e di leasing non potendo detrarre l´Iva pagata per l´acquisto devono sostenere un costo che verrà “girato” al locatario.

Critiche al recupero Iva sono arrivate da Assoimmobiliare, secondo cui l´applicazione della norma anche ad operazioni compiute precedentemente alla sua entrata in vigore violerebbe i principi costituzionali della capacità contributiva. Un ulteriore aggravio deriverebbe dal fatto che l´Iva sui costi sostenuti per interventi di manutenzione e servizi di gestione e vendita non potrebbe più essere recuperata a causa dell´estensione delle esenzioni anche ai canoni d´affitto, con il conseguente incremento del 20% di tutti i costi della gestione degli immobili.

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