Regime di pubblicità: regole più severe

beni immobili sono sottoposti a un particolare regime di pubblicità legale che consente ai terzi interessati di conoscerne la reale situazione giuridica e le principali vicende che li riguardano: così, per esempio una banca può verificare se colui che chiede un prestito è effettivamente proprietario dei beni immobili che offre in garanzia e se tali beni non sono gravati da ipoteche a favore di altri creditori. Il sistema di pubblicità immobiliare è un sistema a base personale in quanto i registri immobiliari, tenuti dalla conservatoria, apposito ufficio provinciale, non si riferiscono ai singoli beni ma alle persone che ne sono titolari e a cui vengono intestate le relative “partite”; la trascrizione di un atto di acquisto per atto tra vivi o a causa di morte, pertanto, viene eseguita rispettivamente a favore dell’acquirente -dante causa- e a carico dell’alienante -avente causa- . La pubblicità immobiliare si basa sul principio della continuità delle trascrizioni, poiché una trascrizione contro una persona come alienante è efficace soltanto quando, sul medesimo bene, risulti a suo favore una precedente trascrizione come acquirente. Pertanto l’acquisto di un immobile da parte di una persona è sicuro, nel senso che non potranno essere opposti eventuali diritti da parte di terzi, soltanto se dai registri immobiliari risulta una serie continua di trascrizioni dal proprio dante causa all’indietro fino a un modo di acquisto della proprietà a titolo originario o comunque fino al decorso del periodo di tempo necessario per determinare l’acquisto del diritto per usucapione. Sono soggetti a pubblicità mediante la trascrizione nei pubblici registri immobiliari, quando riguardano beni immobili, i seguenti atti:
– i contratti (compresi anche i contratti preliminari) e gli atti unilaterali che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà o di un diritto reale di godimento ovvero la costituzione, la modificazione o l’estinzione di uno di tali diritti;
– le sentenze e gli altri provvedimenti (come i lodi arbitrali) che producono i medesimi effetti;
– le locazioni di durata superiore a nove anni;
– i contratti di società o di associazione, con i quali si conferiscono beni immobili in proprietà ovvero in godimento per un periodo superiore a nove anni o a tempo indeterminato.
Sono soggette a trascrizione , inoltre, le domande giudiziali (di risoluzione, di rescissione, nullità o annullamento di un contratto; di revocazione delle donazioni, ecc.) relative ad atti soggetti a trascrizione: in questo modo, se la domanda verrà accolta, la relativa sentenza sarà opponibile retroattivamente (dalla data della trascrizione della domanda) anche nei confronti dei terzi subacquirenti che abbiano acquistato diritti in base a un titolo non trascritto o comunque trascritto successivamente alla trascrizione della domanda giudiziale.
La trascrizione deve essere eseguita presso la conservatoria dei registri immobiliari nella cui circoscrizione si trovano i beni immobili mediante l’esibizione di un apposito titolo che può essere soltanto:
– una sentenza o un altro provvedimento giudiziale;
– un atto pubblico;
– una scrittura privata autenticata o con sottoscrizione accertata giudizialmente.
Il titolo deve essere accompagnato, oltre che dall’anticipazione delle spese della trascrizione da parte di colui che la richiede, da una nota di trascrizione in doppio originale contenente gli estremi essenziali indicati dalla legge per consentire l’individuazione delle parti, del titolo che dà diritto alla trascrizione nonché dell’immobile a cui si riferisce. Di regola la pubblicità immobiliare ha una funzione meramente dichiarativa, in quanto l’atto soggetto a trascrizione è già perfettamente valido ed efficace tra le parti anche prima che venga adempiuto l’onere pubblicitario: così, per esempio, in una compravendita immobiliare è sufficiente il consenso espresso per iscritto dalle parti perché si produca il passaggio della proprietà dal venditore all’acquirente. La trascrizione serve soltanto a rendere un determinato atto opponibile nei confronti dei terzi, a prescindere dalla circostanza che ne abbiano avuto o meno conoscenza (effetto positivo della trascrizione:presunzione assoluta di conoscenza degli atti iscritti). L’eventuale conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto, o di diritti tra loro incompatibili sul medesimo bene (come la proprietà piena e un diritto di usufrutto), viene risolto in base alla priorità della trascrizione dell’atto di acquisto: chi trascrive per primo, quindi, può opporre il suo diritto anche contro chi abbia acquistato dei diritti sullo stesso immobile prima di lui, ma non abbia ancora provveduto alla relativa trascrizione. Se invece non è stata compiuta la trascrizione di un atto che vi era soggetto, l’atto stesso non è opponibile nei confronti dei terzi anche se si riuscisse a provare che questi ne erano ugualmente a conoscenza (effetto negativo della mancata trascrizione:presunzione assoluta degli atti non trascritti).
di Rosa Rutigliano