REAL ESTATE: BOMBA SULLE CARTOLIZZAZIONI

28 Settembre 2006, di Redazione Wall Street Italia

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(WSI) –
Un contratto d’affitto nuovo di zecca, della durata di nove anni. Una manna per le famiglie di modeste condizioni economiche (fino a 27mila euro l’anno) e con anziani, malati, portatori di handicap, e un provvedimento di sfratto. Ma una mina vagante, di pericolosità immensamente più grande della «buona azione» perseguita, ai danni delle società di ogni genere, soprattutto immobiliari e anche quotate in Borsa, che abbiano acquistato immobili pubblici oggetto di operazioni di cartolarizzazione; ai danni del mercato e perfino dell’Italia e del faticoso rientro nei parametri del Patto di stabilità, se Eurostat e la Commissione europea metteranno il naso (e lo faranno) nella vicenda.

Infine, lavoro sicuro per la Corte costituzionale, con esito a rigor di logica scontato: da tempo la Corte ha dichiarato incostituzionali i rinnovi contrattuali ex lege, e da tempo ha nel mirino anche i rinnovi mascherati sotto forma di differimento degli sfratti esecutivi e di graduazione delle operazioni di rilascio forzoso degli immobili, attraverso l’uso centellinato della forza pubblica.

Tutto questo pasticcio potrebbe essere legge da stasera, al più tardi da domani, quando finirà in Gazzetta Ufficiale il decreto legge messo a punto dal ministro della Solidarietà sociale Paolo Ferrero, intitolato agli «Interventi per la riduzione del disagio abitativo per particolari categorie sociali». Nelle numerose riscritture avvenute dopo la delibera formale del Consiglio dei ministri di venerdì scorso, è spuntato un esplosivo comma 7 all’articolo 1, che compare nel testo definitivo, quello trasmesso alla Ragioneria e che da lì salirà al Quirinale per l’emanazione del presidente Napolitano.

Se non scatterà l’allarme in uno di questi palazzi (e forse scatterà) il comma 7 entrerà in vigore: «Ai conduttori di immobili destinati ad uso abitativo ceduti a soggetti diversi dalle persone fisiche nell’ambito di operazioni di cartolarizzazione (…) se appartenenti a particolari categorie sociali è riconosciuto il diritto al rinnovo del contratto di locazione per la durata di nove anni, non prorogabili».

Società immobiliari e fondi immobiliari (PirelliRe, per dirne una, ma ce ne sono di italiane e straniere) che hanno investito negli immobili cartolarizzati, lo hanno fatto sapendo, per esempio, che l’immobile era occupato ma con un contratto prossimo alla scadenza; ovvero già scaduto e in attesa di rilascio. Hanno messo in conto un po’ di attesa, per poi attuare i piani di ristrutturazione, valorizzazione, messa a reddito o nuova cessione.

Un rinnovo automatico di nove anni, a un canone imprecisato ma determinato dallo stato attuale dell’immobile, mortifica il valore dell’investimento e incide sulla quotazione del titolo. Per gli immobili non ancora ceduti, l’effetto sui conti pubblici può essere perfino più grave: la domanda si raffredda, le quotazioni cedono e l’Europa rifarà i conti del disavanzo.

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