PREZZI CASE: CRESCITA ZERO NELLA FASCIA ALTA

30 Gennaio 2008, di Redazione Wall Street Italia

Prezzi fermi nella fascia alta e media del mercato, compravendite in calo, rendimenti in netta ripresa grazie soprattutto alla crescita del mercato delle locazioni. Questo in estrema sintesi lo stato di salute del mercato immobiliare italiano secondo il report 2008 dell’ufficio studi Ubh (gruppo che controlla diversi network fra i quali i più importanti sono Professionecasa, Grimaldi Immobiliare e Rexfin).

«Di fatto – ha commentato Alessandro Ghisolfi, direttore dell’ufficio studi Ubh – ci troviamo di fronte all’inizio di un nuovo ciclo: da una parte assistiamo a un’offerta che cresce nei segmenti di minor qualità e dell’usato non ristrutturato, dall’altra registriamo una domanda che non è più in grado di accedere al segmento medio basso del mercato. Questo vale per tutto il Paese, con un’accentuazione del fenomeno nel Nord Italia, soprattutto nelle zone periferiche delle grandi aree metropolitane».

Nell’anno che si è appena chiuso, il 2007, pur in assenza di dati consuntivi ufficiali, «si può stimare realisticamente», si legge nel rapporto Ubh, che la flessione degli scambi di abitazioni sia compresa fra -4,5% e -6,5%, con la parte alta della forchetta che dovrebbe riguardare principalmente i grandi centri metropolitani.

I prezzi di vendita delle abitazioni di nuova costruzione e dell’usato ristrutturato fanno segnalare ovunque delle medie annuali al di sotto del tasso inflattivo, con Milano (+0,9%), Firenze (+0,3%), Roma (+0,1%) e Napoli (-0,4%) vicine allo zero nominale. A fronte di una crescita zero che riguarda la fascia media e alta del mercato, si registra invece un cedimento sensibile del mercato dell’usato non ristrutturato. La media nazionale parla di un -2,4% con grandi città, come Milano (-2,0%), Firenze (-3,0%) Roma (-2,2%) e Napoli (-2,4%), che guidano la tendenza.

«In particolare le vendite effettuate nella seconda parte del 2007 e in questo inizio d’anno hanno assorbito due diverse cause di sconto sui prezzi: la perdita di potere d’acquisto e il maggior costo dei finanziamenti. Questo ha comportato un fenomeno di correzione dei prezzi, dopo 4 anni di crescita costante, che lentamente stanno tornando a livelli maggiormente in linea con le aspettative della domanda, in particolare per quanto riguarda le fasce medie e medio basse del mercato», ha continuato Ghisolfi. Seguono questa tendenza al rallentamento anche i tempi medi di vendita che stanno aumentando in tutta Italia e il differenziale percentuale fra prezzo iniziale e prezzo d’acquisto che in alcune città, come Roma e Napoli, ha raggiunto il 15%.


Il 2008 promette di essere caratterizzato da una nuova, seppur contenuta, dinamicità del mercato delle locazioni principalmente dovuta da una domanda non più in grado di accedere al mercato del credito. Nel finale d’anno e nel primo mese del 2008 non si sono registrate variazioni significative nei valori dei canoni d’affitto ma è lecito aspettarsi nel medio periodo una correzione al rialzo dei rendimenti da locazione (oggi al 5,0% su scala nazionale), stante l’attuale tendenza dei prezzi di vendita.