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(WSI) –
Nei mesi in cui è scoppiata negli Stati
Uniti la bolla dell’immobiliare, origine
dell’attuale crisi dei mutui subprime, in
Italia Pirelli Re ha approfittato della leadership
di mercato per ingrossare il portafoglio
di non performing loans (Npl).
Nel primo semestre 2007, la divisione
investment & asset management del
gruppo della Bicocca ha acquisito 268 milioni
di euro di crediti ipotecari in sofferenza
che si aggiungono a 1,8 miliardi già
in stock allo scorso 31 dicembre. Una cifra
che potrebbe far pensare a un alto rischio
in capo a Pirelli Re che nel 2004 ha
iniziato, unica in Italia tra le società immobiliari,
a entrare nel business Npl. Un
ingresso avvenuto in partnership prima
con Morgan Stanley e poi con Calyon del
Crédit Agricole. In realtà, il gruppo guidato
da Carlo Puri Negri sembra in qualche
modo più blindato rispetto alle società
saltate sulla mina subprime negli Usa e
in Germania. È la stessa società milanese
a spiegare a F&M che non c’è alcun
rischio. Per i conti di Pirelli. E nemmeno
per chi ha acquistato i titoli delle cartolarizzazioni
legate al portafoglio Npl.
I subprime, infatti, sono mutui ad alto
rischio,ma performing, cioè ancora in bonis.
Gli Npl, viceversa, sono già crediti in
sofferenza. Inoltre, i Npl sono relativi a
finanziamenti garantiti in maniera robusta,
cioè da ipoteche su immobili di provenienza
bancaria. In pratica, sono mutui
entrati in contenzioso che le banche cedono
ad altri soggetti, come Pirelli Re, a un
valore pari al 30-40% del nominale del
credito insieme all’ipoteca sul relativo
immobile.Ed è dal valore di questo immobile
che dipende il recupero del credito.
Proprio l’interesse per l’acquisizione
dell’immobile, in un periodo che può variare
da cinque a sette anni, ha spinto il
gruppo della Bicocca a entrare nel mercato.
Mercato che in Italia è nato nel 2004
sulla scia dell’introduzione dei principi
Ias e di Basilea 2 (norme che impongono
l’iscrizione a valori correnti) che ha spinto
le banche a cedere questi mututi, fino
a quel momento iscritti al valore nominale,
per evitare di contabilizzare le perdite.
Pirelli ha quindi monetizzato parte dei
due miliardi di portafoglio mutui in sofferenza
attraverso operazioni di cartolarizzazione:
oltre il 20% del pacchetto, circa
400 milioni, sono stati ceduti (con i
relativi rischi) a banche d’investimento.
Percentuale destinata ad aumentare.
E qui si apre il secondo fronte di rischio.
Questi crediti in sofferenza «impacchettati
» in varie tipologie di titoli sono finiti a investitori
istituzionali. Ma in base all’esperienza
subprime non si può escludere che
abbiano raggiunto risparmiatori. Eppure,
anche in questo caso,sembra ci siano margini
di tranquillità. I titoli cartolarizzati
non sono garantiti dalle rate dei mutui, come
nei meccanismi subprime. Viceversa,
sonogarantiti dai flussi derivantida gestione
e vendita degli immobili. Dipende, dunque,
dalla tenuta dei prezzi immobiliari.
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