MUTUI, IL DECALOGO PER UN ATTERRAGGIO MORBIDO

11 Settembre 2008, di Redazione Wall Street Italia

Il contenuto di questo scritto esprime il pensiero dell’ autore e non necessariamente rappresenta la linea editoriale di Wall Street Italia, che rimane autonoma e indipendente.

(WSI) – Rate che tornano, finalmente, sopportabili, ma con il rischio che la schiavitù del mutuo si allunghi, finendo per spendere più del previsto. E’ il rebus che deve risolvere chi ha stipulato entro il 28 maggio 2008 un mutuo variabile e ha ricevuto in questi giorni una lettera dalla propria banca. Con la lettera, che attua l’intesa Abi/governo, viene proposta la rinegoziazione del mutuo. L’operazione riporta al 2006 la lancetta dei tassi, con forti sconti sulla rata, ma non è priva di rischi. La scelta è complessa: ecco un decalogo per decidere con consapevolezza.

1 Come viene ricalcolato il valore della rata in base all’accordo Abi/governo?

Per i mutui stipulati prima del 2007 si fa la media dei tassi pagati nel 2006. Questo valore diventa il nuovo tasso con cui viene determinata la rata rinegoziata che risulterà così più bassa di quella odierna: in media il tasso si riduce di oltre un punto e mezzo. Per i mutui partiti dal 2007, la rata rinegoziata sarà uguale a quello della prima rata pagata. La nuova rata rimarrà costante per tutta la durata contrattuale originaria del mutuo. Non si tratta, però, di un regalo, ma di una dilazione di pagamento: il piano di ammortamento originario rimane valido e ogni mese la banca calcola quanto il cliente avrebbe dovuto pagare. Se la vecchia rata risulta più alta, quanto si risparmia grazie alla rinegoziazione, viene addebitato in un conto di appoggio. Se invece la rata originaria risulta più bassa, cioè se i tassi dovessero scendere, l’eccedenza pagata andrà a ridurre il debito. In pratica il conto di appoggio si gonfierà e sgonfierà in base all’andamento futuro del costo del denaro. Nel momento in cui il conto di debito avesse valore zero si torneranno a pagare le rate secondo il piano originario. Ma si tratta di un’ipotesi remota.

2 Come si restituiscono i soldi finiti sul conto di debito?

Se alla scadenza originaria del mutuo vi sono ancora somme a debito, ipotesi molto probabile, queste si trasformano a loro volta in un mutuo, di rata uguale a quella rinegoziata e al tasso minore tra quello previsto dal prestito originario e quello rinegoziato. Sul conto vengono anche addebitati interessi annui calcolati sulla base dell’Eurirs 10 anni (parametro finanziario che serve per i mutui a tasso fisso) aumentato dello 0,50%. Ai valori attuali significa circa il 5,5%. Le banche hanno però la facoltà di offrire condizioni più favorevoli, come ad esempio annullare o ridurre questa maggiorazione.

3 Quanto può durare l’ulteriore fase di rimborso?

Questa è la vera incognita della rinegoziazione. Non solo non è preventivabile l’entità dell’allungamento, ma l’operazione, in caso di salita dei tassi soprattutto nei primi anni, potrebbe rivelarsi davvero pericolosa: su mutui lunghi, un aumento anche di un solo punto del costo del denaro può portare a una dilazione nel rimborso anche di venti o più anni. Un vero risparmio c’è solo se i tassi cominciassero a scendere quasi subito e in misura consistente.

4 Da quando parte il ricalcolo delle rate?

Il cliente ha tre mesi dalla ricezione della lettera per aderire. Dall’assenso si devono calcolare altri tre mesi per avere la nuova rata. In pratica si partirà tra gennaio e febbraio 2009.

5 Che cosa si deve fare se non si vuole aderire alla rinegoziazione?

Nulla. Non è nemmeno necessario manifestare il proprio rifiuto.

6 Le lettere inviate dalle banche sono lunghe e complicate. A che cosa stare attenti?

Soprattutto a due cose: la prima a capire bene di quanto scenderà la rata rispetto ad oggi, la seconda è non confondere le elaborazioni che la lettera contiene come elementi contrattuali. Attenzione soprattutto a non cadere in equivoci nella lettura delle simulazioni di durata: se una tabella riporta ad esempio il dato che al verificarsi di determinate condizioni il rimborso del conto di debito avviene in 120 mesi, quel numero va sempre aggiunto alla durata originaria. Rinegoziando il mutuo con l’accordo Abi-ministero la durata minima del finanziamento, salvo estinzione anticipata, rimane quella originaria mentre, lo ribadiamo, quella massima è sconosciuta.

7 Che cosa succede se non sono state pagate una o più rate?

La banca deve proporre lo stesso la rinegoziazione. Le somme non pagate e gli interessi di mora entrano nel conto accessorio.

8 A chi conviene aderire alla proposta della banca per rinegoziare il mutuo?

Sostanzialmente a chi non ce la fa proprio più a pagare la rata attuale e ancor di più se è già in una situazione di morosità. E’ una soluzione non molto conveniente, ma praticabile, per chi ha un mutuo di breve durata. La rinegoziazione è assolutamente sconsigliabile per chi invece ha un finanziamento con durata residua di venti o più anni, a meno che non si trovi veramente con l’acqua alla gola.

9 Quali sono le altre alternative a disposizione?

La surroga e la sostituzione. Con la prima la titolarità dell’ipoteca passa a un’altra banca che offre condizioni migliorative. I costi sono ridotti e in molti casi pari a zero: la procedura, però, è ancora farraginosa e non sempre è facile trovare una banca disposta ad accollarsi il mutuo. Con la sostituzione viene estinto il vecchio mutuo e se ne fa un altro. In questo caso bisogna mettere in conto spese per qualche migliaio di euro, ma si ha la massima flessibilità. In entrambe le ipotesi lo sconto che si ottiene è inferiore alla rinegoziazione, ma la durata del mutuo resta certa.

10 E che cosa succede se non si fa nulla?

Se la rata è ampiamente sostenibile è un’opzione da considerare: comunque vadano i tassi l’esborso complessivo per far fronte alla rinegoziazione sarà sempre superiore a quello che si registra lasciando le cose come stanno.

Copyright © Corriere della Sera. All rights reserved

scrivi la tua opinione “live” sul Forum di WSI