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(WSI) – I MERCATI IN FRENATA «La frenata dell’edilizia alla fine è arrivata. Le vendite di abitazioni dovrebbero subire un ridimensionamento dell’8-10% nel 2006. I prezzi andranno giù in alcune aree e saliranno in modo dolce altrove. Il volume dei mutui ipotecari rischia una drastica contrazione». Se a parlare in questi termini fosse una delle cassandre che periodicamente pronosticano il crollo del mercato immobiliare, forse si potrebbe voltare lo sguardo. Ma quando l’avvertimento proviene da David Berson, vicepresidente della Fannie Mae, cioè il primattore dei mutui ipotecari negli Stati Uniti, forse vale la pena di ascoltare.
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Lei oltre che vicepresidente della Fannie Mae, ne è anche il capo economista. E io vorrei cominciare proprio con una domanda rivolta all’economista: condivide la tesi, assai diffusa, per cui il rallentamento delle costruzioni unito al rincaro dei carburanti potrebbe far precipitare l’economia Usa fino a generare una recessione?
No, non condivido questa linea di analisi troppo pessimista. A mio giudizio esistono almeno tre fattori positivi che consentiranno all’economia americana di conservare, anche nel prossimo futuro, il tasso di crescita su valori elevati: sopra la soglia del 3%, o addirittura attorno al 3,5 per cento.
Vale a dire?
In primo luogo, mi aspetto una forte ripresa degli investimenti fissi da parte delle aziende: i profitti sono elevati e gli impianti hanno bisogno di ammodernamenti, dopo una fase di rinvii. Secondo, la spesa pubblica eserciterà un peso crescente. Terzo, la prospettiva della ripresa in Europa e il boom che va avanti nel continente asiatico forniscono un terreno fertile per le nostre esportazioni. È soprattutto da questo versante che mi aspetto una vera sorpresa positiva per il 2006.
Torniamo al mercato immobiliare: forse sto per pormi nella posizione dell’ingenuo che chiede all’oste se il vino è buono. Ma c’è o no questa bolla dell’edilizia?
No, almeno a livello nazionale. Certo, ci sono delle aree dove la dinamica dei prezzi ha ormai assunto livelli eccessivi, probabilmente insostenibili. Questo discorso vale, ad esempio, per alcune zone della costa del Pacifico e di quella atlantica. Però, ci tengo a ribadirlo, il fenomeno non riguarda gli Stati Uniti nel suo complesso, per la semplice ragione che l’America è immensa. E non ha senso parlare di un grande, sterminato mercato residenziale: ce ne sono tanti, ciascuno con caratteristiche ben definite e differenziate.
Allora perché afferma che, nel 2006, le vendite di abitazioni caleranno dell’8 per cento?
Perché la crescita delle transazioni a un tasso a due cifre, la caratteristica che ha distinto il recente passato, non è sostenibile nel lungo periodo. Tiene la domanda delle famiglie, per uso abitativo diretto, ma la domanda per investimento e quella con intento più speculativo sono già a rischio. Su questo versante mi aspetto una contrazione sensibile, che già trova le prime conferme nei dati più recenti. Per fortuna questa debolezza viene mitigata da altri fattori.
Quali?
L’andamento robusto dell’occupazione, il tasso d’immigrazione e i bassi tassi sui mutui sono tre fattori fondamentali che contribuiscono a garantire la tenuta del mercato nel lungo termine. Anzi, sono gli ingredienti che assicureranno la tendenza di fondo al rialzo. Però, nel breve termine, i prezzi sono saliti troppo alla svelta. Ciò rende l’acquisto sempre più problematico, con il risultato di favorire la migrazione dei clienti verso i finanziamenti a tasso variabile. Con questa formula, infatti, le famiglie americane possono aspirare a ottenere finanziamenti di maggiore entità, sempre più necessari per consentire al giorno d’oggi l’acquisto di un’abitazione.
Il messaggio è chiaro. Ma i valori immobiliari saliranno o scenderanno nel 2006?
Confermo che mi aspetto per quest’anno un calo delle vendite nell’ordine dell’8-10 per cento. Ma attenzione, il dato è meno negativo di quanto appaia a prima vista: con questi numeri si tratterebbe della terza migliore annata di sempre per la nazione. Se invece parliamo di prezzi, la risposta è: dipende dalle aree. Forse ci sarà un arretramento nelle zone dove la frenesia ha raggiunto l’apice, ma come media nazionale propendo per un leggero apprezzamento nell’ordine del 3 per cento.
E il volume dei mutui?
Andrà giù, a causa del minor volume di transazioni.
Alcuni analisti hanno avanzato dubbi sulla solidità delle società specializzate nel credito edilizio. Qualcuno ha persino prospettato un patatrac. Lei che risponde?
Non sono affatto preoccupato se ci sarà abbondanza di posti di lavoro e un’economia a prova di traumi. La parte meno solida è quella degli strumenti cosiddetti esotici, una parte marginale per Fannie Mae. I soggetti maggiormente esposti sono gli hedge fund e gli stranieri che ne hanno comperati parecchi.
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