MATTONE DI CARTA:
PRO & CONTRO

27 Marzo 2007, di Redazione Wall Street Italia

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(WSI) – Il mattone di carta? E’, a sorpresa, particolarmente resistente nelle bufere di Borsa. Esattamente come era già avvento nella correzione di maggio-giugno 2006 anche stavolta i fondi immobiliari sono usciti indenni dal forte ribasso dei listini azionari. Le loro quotazioni in Borsa risultano infatti in rialzo in media del 5,48% da inizio anno, mentre Piazza Affari è ai livelli del primo gennaio. Discreti anche i risultati degli ultimi 12 mesi (+11%), a tre anni (+27%) e a 5 (+33,6%).

Ma i fondi immobiliari chiusi, i prodotti del risparmio gestito che permettono ai sottoscrittori di investire, anche con piccole somme, nel mattone non sono certo immuni da spine. Per chi li ha acquistati in fase di collocamento il rendimento medio annuo, rispetto al valore iniziale, è stato appena del 2,42%. Soltanto quattro prodotti su 21 hanno una quotazione superiore a quella iniziale (Portfolio immobiliare crescita, Fondo Alpha, Tecla e Atlantic 1).

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Tra quelli con il valore di Borsa più distante dal valore iniziale spiccano Nextra immobiliare Europa (-37,9%) Immobilium 2001 (-28,2%) Invest Real Security (-26,6%) Valore immobiliare globale (-25,7%). Deludente anche il confronto con il Nav (il Net asset value, l’ultimo valore di bilancio) con uno sconto del 26% circa.

Solo 8 su 21 prodotti hanno offerto dal collocamento, tenendo conto anche dei dividendi distribuiti, un rendimento superiore al 4%. E ben 6 sono addirittura in rosso. La miglior performance assoluta – calcolata tenendo conto della variazione del prezzo e dei proventi distribuiti – è di Fondo Alpha che dal 2001 ha reso il 96%. Il miglior rendimento annualizzato è di Tecla, quasi il 17% dal collocamento avvenuto tre anni fa per un totale del 61%.

E’ bene cogliere la tendenza e liquidare le posizioni? «No. Abbiamo consigliato ai sottoscrittori del fondo Caravaggio di mantenerlo in portafoglio per gli otto anni di durata per massimizzare il rendimento – precisa Stefano Cervone direttore esecutivo di Sorgente sgr -. In ogni caso, se è vero che la nostra performance da inizio anno è deludente, ma anche scarsamente significativa visti gli esigui volumi degli scambi, è altrettanto vero che lo sconto sul Nav è al di sotto della media di mercato».

Ma se il consiglio per chi sottoscrive un fondo immobiliare deve essere quello di mantenerlo fino alla scadenza, diverso è il discorso per chi intenda acquistarlo in Borsa. Anche perché, i questo caso, si possono fare interessanti affari e sfruttare alcuni vantaggi. Il primo è di poter comperare a sconto, mentre il secondo è di conoscere meglio cosa si sta acquistando: un fondo quotato permette di conoscere quali sono gli immobili in portafoglio e la loro redditività.

Tra i prodotti più dinamici in Borsa si segnalano oltre a Tecla fondo uffici e Alpha, anche Berenice fondo uffici (+12,6% totale e +7,3% annuale), Portfolio immobiliare crescita, Olinda fondo shop e Fondo Beta. Quest’ultimo, che ha sfruttato l’ampia esposizione negli immobili ad uso uffici, quelli destinati a caserme o scuole di polizia e ad uso commerciale, è gestito da Fimit (la stessa sgr del fondo Alpha) che a dicembre ha concluso con successo il collocamento del suo terzo fondo retail.

«È il primo prodotto specializzato in investimenti nel settore turistico alberghiero: dopo aver già concluso l’acquisizione del Forte Village, il complesso alberghiero di lusso in Sardegna, che in parte sarà frazionata in altri fondi del gruppo, si sta valutando l’acquisizione di 64 hotel per completare l’impiego dei 220 milioni di euro raccolti» sottolinea Paolo Scordino, responsabile strategie e sviluppo di Fimit sgr.

Tornando ai fondi immobiliari, gli esperti fanno notare che le quotazioni di Borsa tendono in qualche modo a seguire il bilancio annuale del fondo. Nel 2006, per esempio, in sette casi su dieci (Portfolio immobiliare crescita, Fondo Beta, Nextra sviluppo immobiliare, Berenice fondo uffici, Caravaggio, Bnl portafoglio immobiliare e Fondo Alpha) i fondi con il più alto rendimento annuale di bilancio sono stati anche quelli con le più brillanti performance di Borsa. Due dei restanti tre fondi, Tecla fondo uffici e Olinda fondo shop, sono stati invece premiati dalla Borsa nonostante un bilancio annuale inferiore alla media di mercato (+5,34% e a +4,25%) in virtù della loro ricca politica di dividendi e rimborsi anticipati: il primo ha liquidato nel corso del 2006 ben 74,9 euro per quota pari ad un rendimento del 16,06%, mentre il secondo ha pagato 62,1 euro per quota equivalente ad un guadagno del 14,11%.

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