MANHATTAN VENDESI

26 Febbraio 2009, di Redazione Wall Street Italia

20 Pine Street. Non tanto tempo fa poteva apparire il simbolo della rinascita della citta’ di New York dopo l’11 settembre, con il suo germogliare di appartamenti disegnati da Armani, dotati di finestre gigantesche, vegetazione esotica e fontane. Dove una volta si ergeva la sede centrale di Chase Manhattan, ora c’e’ una piscina e un bagno turco. Ma con tutto il dovuto rispetto per le tante virtu’ dell’area, 20 Pine ora non sembra altro che una delle tante vittime del tracollo immobiliare di New York.

Ultimamente sono circolate voci secondo cui la societa’ proprietaria dei 409 complessi dell’area, Boymelgreen Developers, potrebbe vendere 80 appartamenti al prezzo stracciato di $652 per piede quadrato (poco meno di $200 per metro quadrato), ovvero circa la meta’ del prezzo attuale. Michael Shvo, broker 36enne senza nemmeno una piccola sbavatura nel portamento e abbigliamento, riconosce l’esistenza di “20-25 offerte”, alcune delle quali arrivano sino a solo $600 per piede quadrato, ma le offerte non sembrano interessargli. “La societa’ immobiliare” ha detto con tono incurante, “non e’ interessata”. O per lo meno non ancora. Prima e’ stata la volta di Miami, Las Vegas e Phoenix. Ora e’ arrivato il turno di Manhattan, il cui mercato immobiliare di lusso si sta deteriorando sempre piu’.

Con i continui tagli annunciati dalle societa’ di Wall Street, i prezzi per acquistare gli appartamenti, i loft e le caratteristiche case di New York del valore superiore ai $5 milioni, stanno crollando e potrebbero scendere ancora di un altro 30% prima di toccare finalmente il fondo. Questo potrebbe trasformare la Grande Mela nel peggior mercato immobiliare degli Stati Uniti.

Tre mesi fa Barron’s aveva previsto il tracollo del mercato del lusso della citta’, ma non si aspettava che la situazione si facesse cosi’ preoccupante, con alcuni che indicano la bancarotta di Lehman Brothers come il punto di svolta della crisi. L’economia locale arranca, con l’industria che si prepara ad altri 46 mila tagli di posti di lavoro entro l’estate del 2010. Gli investitori hanno smesso di comprare case, intenti a leccarsi le ferite subite sul fronte dell’azionario. Non sorprende dunque che anche i compratori piu’ voraci, come i manager di hedge-fund, abbiano completamente perso appetito.

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Ma persino con cali di questa entita’, il numero di immobili rimasti invenduti si sta gonfiando. Streeteasy.com, sito Internet che fornisce un elenco esaustivo delle operazioni e delle indicazioni fornite da broker e acquirenti, mostra che tra le offerte figurano 795 appartamenti di New York al prezzo di $5 milioni o piu’, in netto rialzo dai 518 di un anno prima.

In dicembre, secondo Jonathan Miller, presidente di Streeteasy.com, i prezzi sono scesi del 20% rispetto ad agosto, non facendo altro che confermare l’idea che un calo anche nei mesi successivi e’ inevitabile. Non e’ infatti poi cosi’ insolito, oggigiorno, sentire storie di potenziali acquirenti che alzano bandiera bianca, rinunciando a pagamenti anche solamente di $500 mila, preoccupati che il prezzo dell’immobile possa scendere ancora.

Gli acquirenti preferiscono mantenere un approccio a dir poco cauto. Il numero di nuovi contratti firmati per l’acquisto di proprieta’ di lusso e’ calato del 40% nel quarto trimestre, riferisce Sofia Kim, direttore delle ricerche di StreetEasy. Allo stesso tempo, le proprieta’ immobiliari in vendita sono aumentate del 65%. “Siamo lontani anni luce dal pieno recupero”, ha sentenziato Kim.

I prezzi stanno ancora barcollando: la media dei prezzi degli appartamenti di Manhattan, calcolando tutti i livelli, e’ di $1.6 milioni. Il piu’ caro, per quanto e’ possibile sapere, e’ l’enorme palazzo al 25 di Columbus Circle, meglio noto come il Time-Warner Building. L’edificio e’ offerto a $65 milioni dal broker Brown Harris Stevens. Ma queste cifre non tengono conto dei privati: gli appartamenti della dirigente della Nu Skin Enterprises, ad esempio, vuole vendere la sua proprieta’ di lusso per $80 milioni tramie la casa di aste Sotheby’s, secondo quanto riportato di recente dal New York Observer.

Ormai, spiega Dolly Lenz, broker e vice presidente di Prudential Douglas Elliman, per essere vantaggioso il prezzo di una proprieta’ immobiliare deve essere del 25% piu’ alto dell’ultimo prezzo a cui e’ stata venduta. La gente non ha piu’ fretta di comprare, quando invece una certa necessita’ incombente e’ proprio quello di cui ha bisogno il mercato immobiliare come stimolo”.

In sintesi, il mercato e’ quasi irriconoscibile rispetto ad un anno fa.
“Quando guardiamo a New York City vediamo un rapporto tra prezzi e ricavi che storicamente e’ stato quattro volte superiore alla rendita, contro il dato di circa tre volte del resto del paese”, spiega Ivy Zelman, ex analista di Credit Suisse e tra i primi a prevedere la crisi immobiliare su scala nazionale.

Al livello di 7.7 di oggi, il tasso e’ “significativamente piu’ alto del normale”, perche’ siamo solo alla fase iniziale della discesa dei prezzi. “Se si prende in considerazione la mediana, si tratterebbe di una correzione del 46%”, continua Zelman, che ora gestisce una societa’ in proprio. “Se dovessi scegliere il mercato piu’ a rischio negli Stati Uniti, che ha piu’ possibilita’ di scendere in futuro, questo e’ New York City. Ha il maggior numero di tagli al personale tra i lavoratori con i redditi piu’ alti”.

Il problema e’ che nessuno sa per certo fino a che punto i prezzi scenderanno ancora. “E’ come indovinare il cavallo vincente”, osserva Jonathan Miller di Miller Samuel. “Prima di poter parlare di mercati immobiliari ritornati in equilibrio e di ‘fondo della crisi’, il credito si deve stabilizzare e la liquidita’ deve tornare ai livelli normali precedenti lo scoppio della crisi. Ci vorranno diversi anni”.

Michael Shvo, il broker degli immobili di 20 Pine Street, e’ del parere che i prezzi nella citta’ di New York sono destinati a calare ancora, e che il credito dovra’ diventare piu’ accessibile prima che la domanda torni a correre. Ma quanto a fondo scenderanno i prezzi? “Alcuni progetti subiranno un calo del valore del 50% rispetto alle punte massime. Altri probabilmente del 30%”, la maggior parte si collochera’ nel mezzo.

Anche se i venditori spererebbero che cosi’ non fosse, signore e signori, questa e’ la vita nella grande citta’.

Fonte: Barron’s