IMMOBILIARE IN AMERICA SULL’ORLO DEL BARATRO

25 Ottobre 2007, di Redazione Wall Street Italia

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(WSI) – Il mercato immobiliare degli Stati Uniti è sull’orlo del baratro e, sfortunatamente, non c’è da essere per nulla ottimisti. Anzi, osservo che un numero crescente di «esperti» inizia a sposare la mia tesi, secondo la quale il peggio lo dobbiamo ancora vedere. Il Dipartimento del commercio Usa ha annunciato mercoledì 17 ottobre che i lavori edili appena avviati sono crollati nel mese di settembre del 10,2%, scendendo a 1,19 milioni di unità, cioè il livello più basso dal marzo 1993. Il picco era stato raggiunto nel gennaio del 2006 a 2,3 milioni di unità. Sebbene la correzione sia vistosa, la ritengo ancora insufficiente a correggere gli squilibri fra domanda e offerta. Infatti, se in un normale ciclo economico, i lavori edili appena avviati flettono da quasi 2 milioni di unità a circa 1 milione, in questo caso siamo di fronte a un «superciclo», che tende a esagerare gli umori in una direzione e poi nell’altra.

parla di questo articolo nel Forum di WSI

LE CASE INVENDUTE. Vale la pena di ricordare che nella storia degli Stati Uniti le costruzioni residenziali non hanno mai apportato più del 5-5,5% al prodotto interno lordo, mentre nel 2005-2006, si era andati oltre il 6 per cento. Quando l’euforia lascerà spazio alla paura, il deterioramento della congiuntura statunitense scivolerà facilmente in recessione. Convergono a formulare questa diagnosi parecchi segnali, non ultimo l’enorme accumulo di case invendute. Secondo le statistiche ufficiali, occorrerebbero 10 mesi per smaltire le abitazioni in attesa di un acquirente (la media è di 4-5 mesi in condizioni normali). Ma il dato, di per sé è già allarmante, fotografa solo una mezza verità, in quanto non conteggia gli edifici in mano alla speculazione.

Da un lato abbiamo i venditori che desiderano ardentemente sbarazzarsi delle case in eccesso, dall’altro la domanda non è in grado di rispondere, oppressa da una serie di restrizioni regolamentari nonché dalla crisi dei mutui subprime. Inoltre le autorità hanno chiesto alle banche di adottare criteri meno lassisti, e le agenzie di rating guardano con sospetto alle cartolarizzazioni di nuova emissione. A loro volta, le famiglie a basso reddito erano solite acquistare casa facendo leva sui prestiti meno garantiti, ma su di essi è sceso un anatema. E con questo segmento fuori dai giochi, anche le altre porzioni del mercato subiscono una gelata giacché coloro che desiderano acquistare una dimora più prestigiosa non riescono a monetizzare il vecchio alloggio per mancanza di compratori. E così i prezzi intraprendono gradualmente la via del ribasso.

PRIME AVVISAGLIE. Ad agosto il valore medio di un alloggio nuovo è diminuito del 7,5%, cifra che non include gli sconti addizionali dell’industria delle costruzioni per venire incontro alle famiglie. Come esempio, il gruppo immobiliare Lennar ha accordato uno sconto doppio rispetto al recente passato. Voglio precisare che questi cali rappresentano solo le prime avvisaglie di una caduta generalizzata dei corsi immobiliari perché la bolla si era davvero gonfiata oltre ogni limite. In base a un indice disegnato dall’economista Robert Shiller, i prezzi del mattone sono saliti del 50% sopra la media reale degli ultimi 120 anni e dovrebbero perdere il 28% per tornare a un livello congruo con il reddito delle famiglie. Se ciò avvenisse, le famiglie vedrebbero evaporare circa 5mila miliardi di dollari, e i fruitori del credito ipotecario si ritroverebbero letteralmente in ginocchio. Siamo al punto in cui persino gli agenti immobiliari non riescono a nascondere la sfiducia: addirittura, in un sondaggio estivo, ben il 41% ha dichiarato di aspettarsi prezzi in calo nel 2008.

Leggere anche il piu’ recente articolo sul mercato immobiliare Usa:
USA: VENDITE DI CASE ESISTENTI IN CALO DELL’8%

Chiudo questo mio intervento con una riflessione delineata nella recentissima autobiografia di Alan Greenspan, a proposito dell’effetto ritardato che si può accompagnare a un crollo: «Sai cosa dicono le persone cui hanno sparato addosso? – scrive Grenspan – Dicono che ti senti come se ti avessero tirato un pugno, ma il trauma è tale che non provi subito dolore». Il vero dolore viene in seguito, e così sarà con la crisi del settore immobiliare. Il peggio è davanti a noi.

*Gary Shilling e’ presidente della
società di ricerca
A. Gary Shilling & Co.
Sui maggiori temi
economici e sulle
strategie d’investimento
pubblica previsioni sul
www.agaryshilling.com,
sulla rivista americana
«Forbes» e sulla stampa
finanziaria giapponese.
È autore di saggi
sull’attualità economica
e su strumenti
e tecniche di analisi.

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