IMMOBILIARE:
SALE, SI SGONFIA
OPPURE CROLLA?

4 Aprile 2006, di Redazione Wall Street Italia

Jonathan J. Miller e’ presidente e CEO di Miller Samuel Inc., New York. Nel 2005 la societa’ ha avuto in gestione immobili per un valore complessivo di circa $5 miliardi. Ecco l’intervista a Wall Street Italia sul futuro scenario del mercato immobiliare negli Stati Uniti.

Nel mese di febbraio, le vendite di nuove case negli Stati Uniti hanno subito un crollo del 10.5%, con un forte incremento dell’invenduto. Si tratta di uno sgonfiamento della bolla o ritiene che si tratti di un normale rallentamento?

Senza dubbio nell’ultimo periodo si e’ assistito ad un aumento del numero delle case che non hanno trovato acquirenti, maggiore rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Le operazioni di vendita stanno registrando un calo, principalmente dovuto all’aumento dei tassi sui mutui che, effettivamente, stanno mettendo un freno al comparto. I prezzi delle case nuove sono di circa il 15-20% superiori rispetto a quelli delle case esistenti, per le quali vi e’ ancora una richiesta solida. Non sono tra gli allarmisti e non ritengo si sia in presenza di un crollo del settore: si tratta di un rallentamento, di una correzione dei prezzi, anche dovuto all’uscita dal mercato da parte di molti speculatori.

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Qual e’ la sua opinione circa i prezzi correnti? Ci offra una stima globale sulla crescita (o declino) del mercato immobiliare americano per il 2006 e per il 2007.

Per quanto riguarda l’anno in corso, stiamo per inoltrarci nel periodo dell’anno piu’ favorevole per il real-estate che coincide con la stagione primaverile. Prevedo un aumento del numero di transazioni nei primi due trimestri ed i prezzi degli immobili potrebbero beneficiare dell’effetto stagionale. Resto piu’ preoccupato per il 2007. Molto dipendera’ dallo stato dell’economia e dal livello dei tassi sui mutui. Se l’attivita’ economica statunitense dara’ segnali di debolezza, i fed funds potrebbero scendere e di conseguenza anche i tassi. Se invece l’economia a stelle e strisce continuera’ a trottare, e’ molto probabile che la Federal Reserve si possa spingere ad un innalzamento del costo del denaro superiore alle attese, trainando al rialzo i tassi sui mutui.

A tal proposito, cosa accadra’ al mercato delle case quando la Banca Centrale americana portera’ i tassi d’interesse al 5%, terminando, stando al consensus, il ciclo delle strette creditize?

Personalmente ritengo che la Fed adottera’ ancora due nuovi rialzi di un quarto di punto percentuale ciscuno, portando i tassi al 5.25%, prima di fare una pausa. Detto cio’, la gente impiega circa due trimestri per abituarsi alle nuove condizioni del mercato. Di conseguenza, a partire dal 2007 si potrebbe assistere ad un inferiore livello di attivita’ accompagnato da un inferiore numero complessivo di transazioni: in tali condizioni, il valore degli immobili sarebbe destinato a deprezzarsi a tal punto da rendere attraente l’afflusso di nuovo denaro nel comparto. C’e’ tuttavia da dire che la correzione dei prezzi nel mercato immobiliare impiega un tempo nettamente maggiore rispetto a cio’ che accade, per esempio, nel mercato azionario.

L’investimento nel real estate americano e’ ancora vantaggioso per un investitore europeo? In quali citta’ suggerirebbe di acquistare un immobile? Meglio in aree residenziali o commerciali?

Molti europei hanno recentemente incrementato gli investimenti negli States, con particolare attenzione sulla citta’ di New York. Non ritengo opportuno, al momento, un investimento nelle aree centrali degli Stati Uniti, mentre restano ancora in voga, oltre a New York, anche Boston e Washigton sulla East Coast, San Francisco, Los Angeles e Seattle sulla West Coast. Non consiglierei San Diego in cui si sta assistendo ad un incremento dell’offerta rispetto alla domanda, mentre sconsiglio categoricamento l’investimento nelle citta’ di Miami e Las Vegas dove, a causa del repentino aumento dei costi di costruzione, sono stati addirittura cancellati progetti di nuovi edifici. Inoltre, vedo un ridotto margine di apprezzamento per le aree residenziali mentre potrebbero ancora registrare un considerevole aumento le valutazioni degli immobili situati nelle aree commerciali.

Jonathan J. Miller e’ presidente e CEO dell’agenzia immobiliare Miller Samuel Inc. Nel solo 2005 la societa’ ha avuto una gestione di immobili per un valore complessivo di circa $5 miliardi. Mr. Miller fornisce dati ed aggiornamenti che sono regolarmente utilizzati nella stesura del Beige Book della Federal Reserve. Fa parte del NYC Mayor’s Economic Advisory Panel e del NYC Council Finance Committee Economic Advisory Board. I suoi commenti sono regolarmente riportati su NPR, WINS 1010, WCBS, MSNBC e sulle maggiori testate giornalistiche finanziarie degli Stati Uniti.

Per accedere al blog di Mr.Miller cliccate sul link matrix.millersamuel.com