Il contenuto di questo scritto esprime il pensiero dell’ autore e non necessariamente rappresenta la linea editoriale di Wall Street Italia, che rimane autonoma e indipendente.
(WSI) – Per la prima volta dopo un decennio le previsioni sull’ andamento del mercato immobiliare per l’anno che verrà sono improntate al pessimismo, senza, però, catastrofi prossime venture. E del resto non può che essere così, vista la tempesta che continua a gravitare sui mercati finanziari.
Come ormai facciamo da alcuni anni per il nostro Oroscopo del mattone ci siamo rivolti a tre grandi network di agenzie di intermediazione e a due istituti di ricerca.
In media, secondo gli esperti, i prezzi immobiliari scenderanno del 3% in termini nominali.
Ma con giudizi difformi quanto all’entità dei cali. La sfera di cristallo meno grigia è quella scrutata da Scenari immobiliari, che prevede transazioni in lieve ripresa dopo due anni di cali e prezzi praticamente fermi (+1,8%). Le previsioni più fosche sono quelle di Nomisma, che prospetta un’ulteriore discesa delle transazioni (-8/10%) con conseguenze inevitabili sui prezzi: meno 5%.
Non e’ un mercato per vedove e orfani, ma oggi ci sono enormi opportunita’ di guadagno. Hai mai provato ad abbonarti a INSIDER? Clicca sul
link INSIDER
Divaricazione
Unanime però la considerazione che ormai il mercato sarà sempre più divaricato: da una parte le case di qualità, appannaggio di un target di acquirenti che possono acquistare o per contanti o ricorrendo al mutuo solo per una frazione del valore dell’immobile. In questo mercato i venditori possono ancora sperare di ottenere, mettendo in conto attese più lunghe che in passato e sempre che non vendano pressati dal bisogno, prezzi in linea con aspettative realistiche (ma non con i loro sogni).
«Le famiglie con una buona liquidità oggi si stanno comportando come da qualche mese stanno facendo i grandi investitori internazionali con gli immobili non residenziali: aspettano l’occasione per comprare beni destinati nel tempo a rivalutarsi e se li trovano li pagano il giusto senza aspettare i saldi», commenta Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari.
Dall’altra parte c’è il mercato delle case da meno di 200-250mila euro, valori che fino allo scorso anno a Milano o a Roma servivano per un bilocale senza pretese in periferia, e che oggi appaiono sempre più difficili da vendere: qui pesa l’incognita dell’andamento del mercato del lavoro. Se la recessione dovesse nei prossimi mesi trasformarsi in una forte diminuzione nel numero degli occupati le conseguenze sulla fascia bassa dell’immobiliare sarebbe inevitabile. Né molto sollievo porterebbe il calo del tasso dei mutui.
«L’impatto di ulteriori discese del costo del denaro — dice Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi di Tecnocasa — sarebbe limitato perché il problema oggi è quello di essere ritenuti idonei a ricevere credito: la nostra rete di intermediazione finanziaria ci segnala che le banche sono diventate più prudenti».
Le previsioni di Tecnocasa sono di difficoltà concentrate soprattutto nella prima metà del 2009. Un’ analisi su cui concorda Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’Ufficio studi di Ubh (Professione Casa e Grimaldi): «Nei primi mesi del 2009 il mercato vedrà transazioni e prezzi in discesa rispetto al primo trimestre 2008, l’evoluzione nel secondo trimestre potrebbe già rivelarsi migliore. A settembre la discesa nelle grandi città è stata del 6,8% con punte superiori al 10% nelle periferie.
Potrebbero registrarsi i cali di prezzo per le nuove costruzioni, dal 5 al 10%, e ancora di qualche punto per le abitazioni di fascia media che oggi soffrono quasi quanto quelle di fascia bassa». I valori scenderanno più delle transazioni secondo Guido Lodigiani, a capo dell’Ufficio studi di Gabetti: «Sulle compravendite il mercato appare prossimo a stabilizzarsi, dopo le contrazioni sensibili registrate in questi ultimi anni, soprattutto nelle grandi città. Più accentuata potrebbe essere la diminuzione delle quotazioni, che fino ad ora hanno ceduto poco. Il ridimensionamento dei prezzi dovrebbe essere più contenuto comunque rispetto a quello di altre nazioni europee. In molti piccoli centri si verificherà un eccesso di nuovo».
Lungo corso
Alla differenza della situazione italiana rispetto a quelle dei mercati internazionali fa riferimento anche Luca Dondi, analista di Nomisma: «Una diminuzione di prezzo nell’ordine del 15% come quella registrata in Gran Bretagna e Usa non è pensabile da noi perché il numero di insolvenze è ridotto e non c’è il rischio di un immissione massiccia di immobili sul mercato.
Ci comporteremo come i maggiori Paesi europei dell’area euro, dove i prezzi stanno calando tra il 5 e il 10%, con le punte maggiori nelle periferie delle grandi città».
Resta il fatto che la bontà dell’investimento immobiliare non si può misurare nell’arco di un anno. Nel grafico a pagina 21, grazie ai dati forniti dall’ufficio studi Gabetti, i prezzi delle case reali (al netto dell’inflazione) vengono misurati nell’arco di oltre mezzo secolo.
Dal 1958 a oggi il valore è quadruplicato mentre negli ultimi dieci anni la crescita è stata del 60%; se si considera che il potere d’acquisto reale nel frattempo è cresciuto a una sola cifra si comprende perché le famiglie abbiano sempre più difficoltà a comprare. Secondo lo studio i prezzi continueranno a scendere fino a tutto il 2010.
Copyright © Corriere della Sera. All rights reserved
scrivi la tua opinione “live” sul Forum di WSI
