IMMOBILI: SBOOM O ATTERRAGGIO MORBIDO?

13 Febbraio 2008, di Redazione Wall Street Italia

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(WSI) – Siamo alla vigilia di un grande sboom o semplicemente in una fase di «atterraggio morbido» del mercato immobiliare dopo anni di crescita continua? La seconda ipotesi incontra ancora oggi la maggioranza dei pareri degli osservatori, anche perché, pur nella diversità delle analisi, tutti i più recenti studi di mercato quando segnalano valori negativi dei prezzi lo fanno in misura molto contenuta (3-4% al massimo). E anzi, almeno per Milano, l’Osservatorio di Gabetti property solutions, che CorrierEconomia anticipa, segnala valori ancora in crescita nel secondo semestre 2007. In media i prezzi sarebbero saliti del 5,3%, con punte di quasi l’8% in periferia. A Roma, invece, la variazione ponderata è positiva per meno dell’1%, con prezzi in discesa in periferia.

Come tutti i dati medi c’è però bisogno di un’interpretazione, e la chiediamo al responsabile dell’ufficio studi di Gabetti, Guido Lodigiani: «Tutti i dati fondamentali, e cioè il calo degli scambi, l’aumento dello sconto rispetto al prezzo iniziale, l’allungamento del tempo di vendita, i tassi dei mutui, fanno pensare a un trend in discesa e i dati che stiamo raccogliendo dal resto d’Italia confermano che i prezzi cominciano a diminuire. Milano però fa parzialmente eccezione anche se il mercato è a macchia di leopardo. La città ha in cantiere numerosi progetti urbanistici destinati a cambiarne il volto. Nei quartieri interessati il mercato ha meno difficoltà perché appaiono più plausibili le prospettive di valorizzazione nel tempo dell’investimento».

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A Milano si registrano segnali di debolezza a Brera e Sarpi mentre sono in rivalutazione quartieri settentrionali come Dergano, Affori e Comasina (+16,7%), per l’attesa generata dal prolungamento della metropolitana 3. Bene le aree limitrofe a grandi interventi, come Mecenate (+20%) e Rogoredo vicino a Santa Giulia. Premiata anche la zona a sud di Bisceglie-San Cristoforo, che vede avvicinarsi i lavori per la linea 4 che la collegherà a Linate. Fra le zone che perdono appeal si segnala Palmanova (-11,8%), dove è notevole la presenza di extracomunitari, il Gallaratese (-6.8%) e QT8.
A Roma è penalizzata la periferia Nord per l’eccesso di offerta al di fuori del Grande raccordo anulare. In quartieri come Villa Spada e Labaro il calo supera il 10%. Positivo trend a Campo dei Fiori (+12%) e Trastevere (+10.3%), molto richiesti perché caratteristici e centrali. Buono l’andamento del quartiere Roma 70 (+15,2%).

Le analisi di Lodigiani hanno nei giorni scorsi trovato conferma nei dati dall’Osservatorio della Borsa immobiliare di Milano, che segnala quotazioni ancora in leggera ascesa +1% nel secondo semestre, che porta il totale 2007 al +2,6% (e quindi sotto l’inflazione attuale) e andamenti non omogenei nei vari quartieri. Un dato interessante è che la zona con la variazione più alta (3,1%) è Rogoredo Montecity, a ridosso del nuovo megacomplesso di Santa Giulia. Attenzione: a salire non sono i prezzi di Santa Giulia (ancora in piena commercializzazione), ma quelli degli appartamenti dei dintorni che beneficeranno delle sue infrastrutture.

Cercare casa in zone destinate a sviluppo nel medio periodo potrebbe essere una strategia per navigare controcorrente sul mercato; la parola d’ordine però deve essere sempre prudenza, termine che oggi andrebbe raddoppiato se si vuole comprare sulla carta: quasi ovunque l’offerta è sovrabbondante rispetto alla domanda. Per evitare d’incappare in costruttori con problemi finanziari è bene pretendere l’applicazione della legge 122/2005 che prevede la fideiussione obbligatoria sugli acconti. E se il costruttore facesse orecchie da mercante bisogna lasciarlo perdere.

Sulla durata della fase congiunturale negativa non è possibile fare previsioni: se il costo del denaro diminuisse, rendendo più sostenibili i mutui variabili, il mercato potrebbe anche riprendere fiato. Tecnocasa ha appena reso noti i risultati di uno studio che mette in correlazione l’andamento dell’Euribor con quello delle compravendite mostrando come all’aumento del primo corrisponda una quasi speculare diminuzione delle seconde. Anche la volatilità delle borse potrebbe rianimare la domanda, oggi davvero flebile, di immobili da investimento, sottolinea Alessandro Ghisolfi dell’Ufficio studi Ubh.

In ogni caso però appare fondamentale comprare solo se si pensa di tenere la casa per un periodo medio lungo. Mettendo a confronto con l’inflazione i valori medi degli immobili nelle grandi città dal 1987 emerge che se se si compra in fase di mercato in ascesa si effettuano sostanziosi guadagni. Tra il 1987 e il 2007 le case hanno stracciato il costo della vita, con un incremento del 253% contro il 95% dell’inflazione. Ma se si ipotizza un acquisto effettuato nel 1992, alla vigilia della depressione dei prezzi e quindi nelle condizioni obiettivamente peggiori, per pareggiare i conti con l’inflazione sono serviti ben 11 anni.

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