IMMOBILI: LA FESTA E’ FINITA

30 Luglio 2004, di Redazione Wall Street Italia

La festa e’ finita. E’ la frase che John Talbott, ex banchiere di Goldman Sachs e autore del best seller “The Coming Crash of the Housing Market” (Il prossimo crack del mercato immobiliare) usa per descrivere quello che potrebbe succedere al mercato immobiliare americano, dopo 35 anni di costante aumento dei prezzi.

Le principali ragioni indicate da Talbott sono due. Innanzitutto, quando i tassi di interesse aumentano, i nuovi acquirenti hanno una qualificazione per prestiti di valore molto inferiore. In secondo luogo, l’intero mercato dell’edilizia abitativa e’ “contaminato”, scrive Talbott in un articolo pubblicato dal Financial Times. Ai compratori poco importa quanto viene chiesto per l’acquisto di una casa. Tanto, non e’ denaro loro.

Le banche, per contro, non sono sensibili ai prezzi ne’ sono preoccupate per l’ammontare dei crediti. La maggior parte degli istituti creditizi “rovende” i mutui a Fannie Mae e Freddie Mac. A questi due colossi para-governativi del mutuo, a loro volta, poco importa quale e’ il prezzo pagato per una casa perche’ beneficiano una garanzia implicita: quella offerta dai cittadini americani che pagano le tasse.

Nel recente libro “The Coming Crash of the Housing Market”, Talbott indica una serie di trend allarmanti. Il dato probabilmente piu’ allarmante e’ il livello record raggiunto negli Stati Uniti dai mutui non piu’ onorati e dalle bancarotte personali. E cosa succederebbe se i prezzi delle case iniziassero a scendere? Un simile scenario non e’ poi cosi’ remoto: una ricerca della Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari evidenzia che i prezzi hanno raggiunto un picco nel luglio 2003 e da allora non si sono piu’ mossi.

In un’anteprima di quello potrebbe succedere, a New York sta salendo il numero di persone che vendono i loro appartamenti multimilionari (anche bilocali senza vista e poco spaziosi): questa gente deposita in banca i ricavi della vendita e va a vivere in affitto.

La bolla immobiliare non e’ un fenomeno che interessa unicamente gli Stati Uniti. Anche Irlanda, Inghilterra, Spagna, Australia, Cina e molti altri paesi (compresa l’Italia) hanno visto salire in maniera esorbitante i prezzi di case e appartamenti.

Talbott nota che l’esaurirsi delle bolle viene normalmente segnalato dal verificarsi di un certo evento limite, una specie di campanello d’allarme che segnala che le cose potrebbero presto cambiare. Ne fu un esempio la cifra oltraggiosa, pari a 20 volte il cash flow, pagata da KKR (Kolbert, Kravis e Roberts) per RJR Nabisco, affare che segno’ la fine della mania dei leveraged buy-out degli anni ’80. La recente vendita di una casa a Londra per $158 milioni potrebbe essere un indicatore che la bolla del mercato immobiliare internazionale ha toccato il top.

Sul mercato americano, nello specifico, l’evento folle che segnala che la bolla sta per scoppiare – scrive Talbott – e’ il numero crescente di prestiti “esotici” offerti dalle banche, e di nuovi tipi di mutui a tasso variabile. L’autore giudica una follia il fatto che la gente stia prendendo denaro in prestito a tasso variabile in un contesto di aumento dei tassi di interesse, un rialzo che capita proprio dai minimi di piu’ di 40 anni.

E la ragione per cui tutto cio’ sta accadendo e’ forse ancora piu’ spaventosa: la gente sta approfittando del basso costo del denaro per prendere a prestito la somma piu’ alta possibile e comprare la casa piu’ grande possibile.

Ma se il prezzo degli immobili iniziasse a scendere, l’alternativa sarebbe tra lo svendere il bene a prezzi calanti e il fare i conti con rate mensili molto piu’ alte, in certi casi il doppio, nel caso di un incremento dei tassi.

In questo periodo si assiste a un profilerare di varie forme di mutui. Da quelli che non richiedono un deposito, a quelli con pgamanto dei soli interessi ma non sul capitale, fino a quelli che non richiedono il controllo della credit history, cioe’ della solvibilita’ e serieta’ di chi chiede il mutuo. E’ facile immaginare l’affidabilita’ delle persone che ne potrebbero fare richiesta!

Quello che si sta profilando in questo periodo e’ una sorta di truffa tipo catena di Sant’Antonio, con proprieta’ che vengono passate di mano in mano sempre piu’ velocemente per un valore sempre piu’ alto in un folle gioco in cui perde l’ultimo che rimane col cerino in mano.

In realta’ sta diventando via via piu’ difficile trovare l’idiota di turno disposto a pagare qualunque cifra per una casa. L’importante, mette in guardia Talbott, e’ che non siate voi l’ultima persona a lasciare la festa.

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