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(WSI) – Guadagnare il 30% in un anno comprando e vendendo un immobile? Può sembrare un miraggio in un’epoca in cui i prezzi delle case hanno toccato vertici himalayani. Eppure è successo in alcune zone di Milano e Roma. Se le due piazze leader del mattone registrano, infatti, in media quotazioni stabili o in leggera ascesa, è possibile trovare singoli casi di aumenti anche strabilianti, derivanti da situazioni contingenti.
Ad esempio a Milano Piazza Agrippa , quartiere Cermenate/Meda , registra su base annua un incremento dei prezzi del nuovo che sfiora il 40%, grazie soprattutto alla vicinanza con la fermata della metropolitana di piazza Abbiategrasso inaugurata nel 2005. A Roma l’immissione sul mercato di immobili di buono standard qualitativo in aree che le richiedono può portare a crescite dei prezzi superiore al 30%, come accade a Spinaceto, quartiere dormitorio negli anni ’70, ma riqualificatosi nel tempo.
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Le performance citate, così come i prezzi elaborati da CorrierEconomia in questa pagina, sono tratti da due report che il centro studi di Gabetti Property Solutions ha realizzato per il nostro giornale. Contengono analisi approfondite sui mercati delle due capitali italiane e danno spunti di grande interesse. A Milano, secondo il rapporto, sono ben 15 le vie o le piazze dove i prezzi del nuovo in un anno hanno registrato aumenti a due cifre. Roma si è fermata, invece, a quota cinque.
Nella lettura dei prezzi dei quartieri pubblicati in questa pagina bisogna tenere conto che, per ragioni di spazio, abbiamo accorpato i prezzi delle varie zone, considerando la quotazione minima e quella massima tra quelle indicate per le strade censite dal report e dando, come valore di riferimento, la media di tutti i valori.
Per quanto riguarda Milano , il centro studi Gabetti segnala che nel 2006 il mercato ha fatto registrare una forte ripresa degli scambi residenziali con una crescita del 3% (le transazioni stimate sono state 25.425), a fronte di un tasso medio annuo del quinquennio precedente prossimo allo zero, mentre nel 2005 le compravendite erano aumentate dello 0,6%. Molto più dinamico l’hinterland, che ha registrato un aumento dei rogiti del 7,8%, dopo un +12,8% del 2005. Dal 2000 al 2006 il tasso di variazione media annua è stato del 5,4%.
Nel periodo 2004-2006 le migliori performance sono state quelle registrate dagli immobili di pregio e nei quartieri centrali. In particolare, nelle zone top della città i prezzi oscillano tra i 9.600 e 10.400 euro al metro, con un incremento del 4% su base annua. Le punte di mercato, con prezzi di riferimento per il ristrutturato attorno a 12.500 euro/metro, si registrano nel Quadrilatero. Il top nella zona semicentrale – la fascia compresa tra la circonvallazione delle mura spagnole e il percorso della linea filoviaria 90-91 – si raggiunge nell’area tra Porta Venezia e piazza Tricolore , con valori che, ad esempio, in via Pisacane si situano sui 7.500 euro al metro quadrato.
La zona periferica (solo dal punto di vista urbanistico, beninteso) di maggior valore rimane San Siro, con prezzi superiori a 5.000 euro (ma per le ville e i condomini di extralusso ce ne vogliono molti di più). Tra le vie con i massimi incrementi del nuovo o degli appartamenti integralmente ristrutturati si segnalano Fiera/Sempione (+30,2% in Piazzale Giulio Cesare ), San Siro con ben tre vie: Ippodromo (+15,9%), Palatino e Pinerolo (+11,8%). E l’area Monterosa/ Piemonte con quattro presenze e aumenti che vanno dal 10,5% di via Washington al 14,1% di via Faruffini. Forti aumenti anche in Viale Molise (+27,9%) e in Porta Romana .
Sulla dinamica della domanda e dell’offerta, Gabetti segnala una prevalenza delle richieste (aumentate del 3%) per i quartieri centrali e le zone di pregio. Questo però non significa che si venda facilmente, tutt’altro, dato che lo sconto medio (differenza tra prezzo richiesto e prezzo effettivo) è passato in queste zone da una media del 10% a una del 20%. Nelle altre aree e nell’hinterland è in aumento l’offerta ma lo sconto, soprattutto fuori città, è ridotto attorno al 5%.
A Roma i prezzi sono fermi perché c’è meno interesse a comprare. Nel 2006, infatti, si sono registrate 38.700 compravendite di appartamenti, il 4% in meno rispetto all’anno precedente. Va segnalato però che il 2005 era stato un anno record e che il valore registrato nel 2006 è stato superato solo nei due anni precedenti. Vivaci i comuni dell’hinterland, che con 22.745 contratti e un incremento di poco superiore al 3% rispetto al 2005 hanno fatto registrare il primato storico. La diversa dinamica delle vendite giustifica anche le differenze nei trend di prezzo. Se infatti all’interno del territorio comunale nel periodo 2004-2006 si sono registrate quotazioni pressoché ferme, l’hinterland metropolitano ha fatto segnare nel 2006 un aumento dei valori medi di oltre il 12%.
Tra i quartieri che nel 2006 hanno corso di più troviamo Torrino (+20,5% in Viale Città d’Europa ), Nomentano (+11,7% in via Ippocrate ). Poi Piazza Mincio (10,7%) e via Vittorio Veneto (Sallustiano/Ludovisi con un incremento del 10%). In città le quotazioni di riferimento degli immobili di pregio si attestano su valori massimi pari a 11.700 euro, mentre nel centro storico il costo oscilla tra 8.300 e 9.700 euro.
Per quanto riguarda il semicentro residenziale le quotazioni più elevate si riscontrano nella zona Est della città con valori oscillanti tra 5.000 e 5.400 euro. Nelle periferie a ridosso del raccordo anulare i prezzi più alti sono registrati dalle zone a Ovest, con valori top tra 4.100 e 4.600 euro.
Vi sono poi le punte di mercato, a partire da via Condotti dove si arriva anche a 18mila euro al metro mentre a Piazza Barberini si toccano i 10mila euro, e anche più per gli immobili esclusivi. Anche ai Parioli si raggiungono i 10mila euro al metro in Piazza delle Muse , mentre l’area periferica più cara (7.500 euro) è Piazza Filippo Carli a Vigna Clara.
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