*Sara Silano è Vicecaposervizio di Morningstar in Italia.
(WSI) – I titoli immobiliari italiani si avviano a chiudere un anno decisamente Toro. Sono balzati di circa il 45% Beni Stabili e Pirelli Real Estate, Risanamento ha guadagnato il 27,4% e Gabetti il 17,5%. Più contenuto il rialzo di Aedes, +5% (dati al 2 dicembre). Ma è l’intera industria del mattone ad essere in fermento. E’ in crescita il numero dei fondi specializzati, passati in dodici mesi da 19 a 27, così come gli asset, che ammontano a circa 7 miliardi contro i 19 miliardi di dicembre 2003. Non solo, la temuta bolla non c’è stata e i prezzi degli immobili continuano a salire.
In base al terzo rapporto Nomisma sul mercato del real estate, nel secondo semestre 2004 i prezzi degli immobili sono saliti nelle principali città, anche se in misura inferiore rispetto al passato. Si va dal 4,1% delle abitazioni al 3,3% degli uffici contro incrementi compresi tra i 7 e 10 punti percentuali nel 2003. Inoltre, si sono allungati i tempi di vendita e di locazione, un ulteriore segnale di rallentamento.
Non frena invece la richiesta di mutui per l’acquisto di abitazioni, che è cresciuta del 26% annuo nella prima parte dell’anno, secondo i dati della Banca d’Italia. Nomisma non prevede lo scoppio “della tanto temuta bolla immobiliare” nei prossimi mesi, ma ipotizza un ulteriore aumento dei valori anche se a tassi di crescita inferiori a quelli del passato, circa il 5%. Il segmento più in difficoltà dovrebbe essere quello business data la debolezza dell’economia.
Il mercato immobiliare italiano non è un’eccezione nel panorama internazionale. Negli Stati Uniti, le vendite di nuove abitazioni a ottobre sono salite dello 0,2%, il rialzo più significativo dal maggio scorso e il terzo miglior risultato nella storia del mercato. Inoltre, i prezzi sono saliti in media del 9%, portando la variazione annua sopra il 14%. E’ positivo anche il trend in Asia, mentre nel Regno Unito, i prezzi sono in frenata. A novembre sono scesi dello 0,4% per il terzo mese consecutivo e le previsioni sono per un ulteriore calo, dopo cinque anni di boom. Il rialzo dei tassi di interesse, infatti, ha fatto diminuire la propensione a indebitarsi dei consumatori.
L’investimento indiretto in immobili si sta, comunque, rilevando più redditizio. Da inizio anno, l’indice Msci World Real Estate ha guadagnato il 23,8% e nell’ultimo mese il 3,4%, ben più dell’incremento dei prezzi delle abitazioni tanto in Europa quanto negli Stati Uniti.
Un capitolo a parte è rappresentato dai fondi immobiliari. In America, l’indice Nareit (National association of real estate investment trust) ha guadagnato il 28% da inizio anno e si avvia a chiudere in forte crescita per il quinto anno consecutivo. Alla base del favore per questi strumenti ci sono i rendimenti migliori dei titoli industriali e la maggior protezione dall’inflazione rispetto alle obbligazioni.
In Italia, i fondi immobiliari stanno diventando sempre più popolari. Secondo Nomisma, con l’arrivo di nuovi prodotti, primo fra tutti il fondo pubblico del Ministero dell’Economia, il cui valore sarà compreso fra i 3 e i 4 miliardi di euro, il patrimonio complessivo potrebbe superare i 10 miliardi già nel prossimo anno, riducendo il gap dimensionale rispetto agli altri Paesi. Tra i fattori che hanno contribuito allo sviluppo, la normativa che ha istituito i fondi ad apporto e semi-aperti, ha allentato i vincoli ai conflitti d’interesse e ammesso la leva finanziaria fino al 60% del valore complessivo del fondo. E’ diventato più favorevole anche il sistema fiscale, mentre resta il nodo della Borsa, dove i fondi quotano a sconto di circa il 30%.
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